商业场所的物业管理

第一节 商业场所的类型与特点 一、 商业场所的含义

商业场所是向消费者提供包罗万象的消费对象的场所，其中百业杂陈，不仅有多家零售店、专业商店，还有各种服务业、娱乐场所、银行等，它是一种出租房产供各类商人零售商品或提供服务获得营业收入的物业。+保龄球场、健身房、自助食堂、电影院、游泳池和展览厅 二、商业场所的类型 ㈠从建筑结构上分：多 1、敞开型，P76～下9

包括大型停车场、小件批发市场、电子工业品供应市场等。 2、封闭型。P76～下6 ㈡从建筑功能上分：

1、综合性商业购物中心，P76～下1

包括购物区、娱乐区、健身房、保龄球场、餐饮店、影剧院、银行分支机构等。P77～1 2、商住混合型。

㈢从建筑规模上分：P77～3多 （1）市级购物中心。 （2）(地区购物商场)，

建筑规模一般在1万~3万平方米之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口10万~30万人，年营业额在1亿~5亿元之间。单 （3）居住区商城。 三、商业场所的特点多 ㈠规模功能合理化要求较高 ㈡规划布局要求特殊

㈢建筑结构新颖独特 ㈣设备全，商品多，客流量大 ㈠规模功能合理化要求较高

所谓规划设计的合理，就是合经济规律之理，合经济发展之理，合提高效益之理。P77～18

商业场所建设要根据周围及辐射地区人口、交通、购买力、消费结构、人口素质、文化背景等与商业发展有关的环境特点和商业场所状况，因地制宜地规划设计方案。 ㈡规划布局要求特殊。

商业、服务业设施建设，要防止3种倾向：一是要防止盲目效仿，二是要防止主次颠倒，舍本逐末，三是要防止只看眼前，不计长远，给后人留下\"弃之可惜，改之不能\"的遗憾。P77～下2 ㈢建筑结构新颖独特。

公共商业场所在设计方面务求新颖、奇特、别致，突出商业场所的个性化及地区特色，给顾客留下深刻的印像 P78-6 ㈣设备全，商品多，客流量大

空间大、设备多、商铺众多、人车流量大、人员复杂、商品繁多是商业场所的显著特征。 P78～12

根据和建设部联合颁布的《停车场设计规划（试行）》，我国一般商业场所停车位建设的建议指标是每100平方米营业面积设置(0.30个)停车位。 计算P78～21

第二节 商业场所物业管理的内容与特点 一、商业场所物业管理的内容 ㈠ 安全保卫管理

大型商业场所面积大、商品繁多、客流量大、人员复杂，这些因素容易导致发生安全问题。因此，商业场所的安保工作量较大、质量要求高。P79～2

商业场所物业安全管理服务主要是为顾客提供安全、放心的购物环境，并确保商业场所的物品不被偷盗 商业场所安全保卫管理的主要工作有：

⑴安保管理工作实行24小时值班巡逻制度。营业时间应安排便衣保安员巡逻。P79～6 (2)在重要部位，安装闭路电视监控器、红外线报警器等进行全方位监控。

⑶商业场所营业结束时，保安员应进行严格的清场，确保商业场所内无闲杂人员 ⑷结合实际，制定安全管理预案。P79～6 ⑸同当地门建立联系。 P79 （二）消防管理 多

（1）组建一支素质高、责任心强、专业技术过硬、经验丰富的消防队伍，在物业管理企业内部成立一支专业消防队，在商业场所租户群体中成立一支义务消防队。P79～19

通过宣传、培训，使商业场所租户提高消防意识，增加消防知识，熟悉灭火器等消防器材的使用方法。P79～19 （2)针对商业场所特点，完善各种消防标识配置，如避难指示图、各出入口指示、灭火器材的存放位置、标识等。同时一定要保持标识的完整、清晰。P79～22

（3）结合商业场所经营特点，制定商业场所消防预案，对物业管理企业全体人员及部分租户进行培训。P79～24 （4）定期或不定期地组织商业场所的消防实践演习，以提高紧急情况下的应变能力。P79～26 （5）定时、定期对消防设备设施进行检查维护，确保随时起用。P79～28 （三）车辆管理

（1）物业管理企业设有专人负责指挥维持交通，安排车辆停放，同时要有专人负责车辆看管，以防丢失。 （2）商业场所车辆管理要分设货车、小车、摩托车、自行车专用停放场所 （3）物业管理企业要与交通管理部门建立工作联系，了解周边地区停车情况 （四）环境保洁与绿化管理。 商业场所保洁主要内容有：

⑴流动性保洁，操作频繁，雨、雪天采取防护措施。P80～6 ⑵随时、定时收集垃圾、杂物。P80～8

⑶定期、定时对地面打蜡、抛光，随时擦拭标识、招牌。P80～9 ⑷定期清洁外墙面、广告牌。P80～11

⑸制定保洁质量标准，设立检查机制。P80～12 （五）房屋及附属设备设施管理。多

⑴结合营业时间，制定设备设施日常性、阶段性维修养护计划。P80～19

⑵建立有效的巡视检查制度，及时发现和解决问题，确保设备设施正常运行。 ⑶对电梯、空调等重点设备做好对外委托性维修养护工作。P80～23 ⑷对设备设施的报修工作应于第一时间及时处理，保持高效率。P80～25 ⑸及时整改容易造成客户损伤的设备设施，避免意外伤害。P80～27 （六）建立公共商业场所识别体系

企业识别系统是强化公共商业企业形象的一种重要方式，它包括（理念识别体系）、（视角识别体系）和（行为识别体系），三者互相促进，以产生良好的商业效果P80～下9

建立企业识别系统是（改变企业形象）、（注入新鲜感）、（增强企业活力），从而吸引广大消费者注意，提高销售业绩的一种经营手段。P80～下7

公共商业场所的识别特征（一贯化）、（统一化）、（标准化）和（专业化）。 P80～下5

以公共商业场所特有的文字、图形、字体组合成基本标志作为顾客和公众识别自己的特征，如企业名称、商标、招牌、证章，以及企业简介、广告、员工服装、服饰、办公室、展厅等。P80～下3 二、 商业场所物业管理的特点 P81~2多 ㈠需要确保商业场所的安全性

物业管理企业应通过完善的技防和人防措施，最大限度地保证业主、客户和顾客的利益。P81~5 ㈡需要确保设备设施的可靠性。 ㈢需要确保顾客消费的便利性。

保持各种标识的完整性，为前来消费的顾客提供一个明确的休闲、消费导向，（使顾客感到极大的便利）。P81~下11 ㈣需要确保环境的整洁性。 第三节 商业场所的租赁管理 一、商业场所租赁合同的签订

商业场所租赁一般是物业管理企业代表业主出租物业，由物业管理企业根据业主的需求和该物业的特点，制定标准租约。 租赁契约是指物业的出租方将物业的使用权交与承租方，承租方按照双方约定的期限和数额向出租方缴纳租金，明确双方的权利和义务，并在合同终止或者合同届满时将承租的物业完整无损退还给出租者。 ㈠商业场所租赁合同的内容 多（2、3、4、7）

⑴合同当事人； ⑵标的物；

⑶租赁用途；P82～14

如果物业内的某一承租人想改变其经营商品与服务的种类或经营方式作出重大调整，必须征得出租人同意。 ⑷承租人在附近重复设店；P82～20 2单

防止某一出租人于商业场所的一定距离范围内（通常为4～8公里），重复设立内容相似的商店。业主作出这一规定的目的是为了确保百分比租金收入不受影响，如允许会分散顾客，影响本商业场所的营业额。 ⑸营业时间P82～24 单、多

同一个购物中心或商业场所的承租人之间，营业时间的安排应协调一致。 统一营业时间一般以（主要承租人为准）次要承租人可以缩短营业时间，但不能超过统一的营业时间。 ⑹租金及支付方式；P82～29

合同中应明确规定租金的计租标准和交租方法、交租日期等。 ⑺公用面积的维护。P82～30多

公用面积的维修费用通常按承租人承租的面积与商厦可出租总面积的比例分摊。 ⑻广告、标志和图形。P82～下1多

承租人通常要拿出其毛利润的一定比例来支付旨在推广其商店和整个物业的广告费用。 ⑼折让优惠 P83～4..多

折让优惠的具体方式包括向承租人提供（装修补贴），为承租人支付（搬家费用）或提供一段时间的（免租期）等。 ⑽有关税费负担 P83～8..多

按规定，房产税与土地使用税由物业所有人缴纳。 ⑾租赁期限 P83～9..

一般为定期租赁，大型商厦通常是：基本承租户在20年以上；主要承租户在10年以上；一般承租户在3～10年。应在合同中载明确切的租赁期限与起止日期。 ⑿出租人与承租人的权利和义务 ⒀违约责任 P83～13..

该条款主要是阐明租赁双方在违背租赁合同时所应承担的法律和经济责任。 ⒁免责条件 ⒂其他条款 ⒃纠纷的解决方式 ⒄合同生效条件

㈡ 商业场所租赁合同的签订 P83～下14多

⑴签订租赁合同是承租、出租方建立租赁关系的凭证。

⑵租赁合同要按统一规定填写，不得擅自涂改变更，有特定协议，应在附记栏写清。 ⑶租赁合同一式两份，双方各执一份，签字盖章后生效。 ⑷起租日期应按合同约定之日确定。

⑸承租人进住时，应核对室内设施及其附属设备，向用户点交，填写合同附件\"附表\"一栏。 二、商业场所承租客商的选配 ㈠承租客商类型：

1、零售商店的经营品种范围。 2、零售商店的不同形式。 3、不同层次的商店。 4、不同的商业机构。

5、承租客商在商业场所的不同作用。

承租客商根据其向公共商业所承租营业场所的期限可分为3种类型：即（基本承租户）（主要承租户）（一般承租户）他们对公共商业场所的作用是不同的。多

（1）基本承租户又称关键承租户，他们的租期通常在20年以上。 （2）主要承租户的租期一般在10年以上 。 （3）一般承租户的租期一般在10年以下。

根据国外经验，一座公共商业楼宇的基本承租户承租的商业区面积应达50%以上，主要承租户承租的营业面积应达30%以上，其余的20%由一般承租客商承租，尽管他们变动性比较大，但这也体现了公共商业场所去对市场变化的

适应性。

㈡承租客商的选配 多

理想的承租户要能提供货真价实的商品和服务，且与其他商业场所中的同类商家相比具有竞争力，其所经营的商业品种类应该配合整个物业的统一协调规划，还要了解承租户的信誉和财务状况，看他是否有支付租金的能力。P85～4

1、承租户的声誉

声誉是选择商业场所承租户时首先要考虑的因素。 2、承租户的财务状况 3、承租户的组合与位置分配 4、承租户需要的服务

2、承租户的财务状况 P85～22

要认真核查承租户的财务状况。这种调查可以通过(承租户填写的申请表) ，(到其开户银行)、(工商管理机构)、(税务机构)了解承租户的财务状况和支付能力。P85～下17

低于预期的资本回报水平是商业经营失败的最大原因。P85～下13

新建立的承租户有否足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量承租户财务能力大小的一个方面。P85～下9

核查承租户财务状况的目的，主要是为选择租户时作决策。P85～下7 3、承租户的组合与位置分配

主要承租户的类型决定了商业场所的承租户组合形式。P86～3

而次要承租户所经营的商品和服务种类不能与主要承租户所提供的商品和服务种类相冲突，两者应是互补关系。 当有两个或两个以上的主要承租户时，将每一个的零售商都作为整个购物中心内的一个部分来对待，是使承租户组合最优化的有效方法。 4、承租户需要的服务

满足特殊服务应和商业场所功能相适应、与租户整体之间相容相宜，并与当地法规无抵触。P86～18 ㈢承租客商的协会组织

公共商业场所承租商人协会的工作 （1）开展公共商业区整体性的促销活动 （2）协调公共商业区各承租户的关系 （3）搞一些承租客商之间的互助工作

（4）协调承租客商与公共商业场所管理者之间的关系。P86～下11 三、商业场所租金的确定 ㈠零售商业物业租金的构成 多 1、基础租金 2、百分比租金 3、代收代缴费用 1、基础租金

基础租金又称最低租金，是指承租人租用每平方米可出租面积按月或年支付的最低金额。是业主获取的，与承租人经营业绩不相关的一个最低收入。

确定基础租金时，必须以价值为基础，以成本为最低经济界限，根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定。 2、百分比租金

百分比租金通常以年总营业额为基础计算，一般是作为基础租金的附加部分收取的。P87～23

收取百分比租金没有固定的模式，这取决于物业的性质、地点、承租人生意的类型以及总的经济气候。P87～下13多

变动百分比是租赁双方商定的百分比随销售额超额的数量的增加而减少。

收取百分比租金通常仅对超出某一营业额外的部分才收取此项超额租金。例如，某承租人的基础租金为1万元/月，如营业额的5％作为百分比租金，则只有当月营业额超过20万元（1万元/5％＝20万元）时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。当然，如果零售商的月营业额低于20万元，则仍按1万元/月的基本租金收取。 P87～下9 ㈡零售商业物业租金的合理确定

⑴租金应在制定零售商业物业基础租金价格的基础上，根据物业所处地理位置、规模、设备配置、服务水准和商品类

型、规格、数量、质量与价格等方面的差异进行分类，作为定价调剂因素。P88～5 ⑵在零售商业物业市场比较好的情况下，市场租金一般高于基础租金。 ⑶商业物业租约一般分为（毛租约）、（纯租约）、（百分比租约）3种。

百分比租约，有时称作超额租约，是用于零售商业物业的出租常用的租约方式。百分比租金的支付一般是基于年度来计算的。P88～13 ⑷租金调整

像写字楼物业的租约作用一样，租金调整可以按照（消费者价格指数）、(零售物价指数)或双方商定的一个固定的年租增长率。P88～17多

对于(基本承租人一般每5年调整一次)，(主要承租人可以每3年调整一次)，(次要承租人可每1年调整一次)。P88～19多

规定了一个上调比例的最高限，以便由承租人承担最高限内的风险，由业主承担最高限外的风险。P88～21 ⑸零售商业物业的出租一般以平方米可出租面积计算，可出租面积包括营业面积和分摊的公用面积。P88～下15 对于负责大型零售商业物业管理的物业管理公司来说，对物业的分类、物业所处商业区域的竞争条件分析、商业场所位置及准确地测量商业场所的建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积非常重要，它关系到能否确保物业的租金收入和物业市场价值的最大化。

⑹在确定某宗商业物业的整体租金时，取决于物业本身的状况及其所处的位置，其次是租户的能力和物业所在区域的商业潜力。P88～下6

物业管理企业在确定出租单元的租金时，常用位置较好的出租单元之超额租金收入来平衡位置不好的出租单元的租金收入，使整幢楼平均的租金稍高于基础租金的水平上。