XX县国有土地使用权抵押土地评估报告

土地估价报告

项目名称：XXXXXX有限公司XX县XX镇XX路XXXXXXXXX小区地块国有土地使用权抵押参考价格评估

〔XXXX省XX市XX县〕

受托估价单位：XXXXXXXXX有限公司 土地估价报告编号：XX土价估案[2011]XXX号 提交估价报告日期：2011年9月19日

土地估价报告

第一部分 摘要

一、估价项目名称

XXXXXX有限公司XX县XX镇XX路XXXXXXXXX小区地块国有土地使用权抵押项目参考价格评估（XXXX省XX市XX县）

二、委托估价方 XXXXXX有限公司 三、估价目的

XXXXXX有限公司因融资需要，拟对XX县XX镇XX路XXXXXXXXX小区地块国有土地使用权抵押，按照原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（[1997]国土[籍]字第2号）和《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）的要求，XXXXXX有限公司特委托XXXXXXXXX有限公司对该项目所涉及的土地使用权进行价格评估，为其依法办理抵押手续提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。

四、估价基准日 2011年9月18日 五、估价日期

2011年9月18日至2011年9月19日 六、地价定义

估价对象位于XX县XX镇XX路，登记用途商住用地，实际用途为商住用地，根据《全国土地分类》规定，设定用途为商住用地；估价对象于评估基准日为出让土地使用权，评估时土地使用权类型按出让设定，土地使用年期按照估价设定用途剩余土地使用年期商业39.4年、住宅69.4年设定；估价对象的实际开发程度为红线外“六通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通管道燃气）、红线内场地平整，根据此次估价目的，评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通管道燃气）、红线内场地平整。

本次评估的土地使用权价格是在现状利用条件下，满足上述用途、使用年期、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日的正常市场条件下的土地使用权价格。

七、估价结果

根据《城镇土地估价规程》，估价人员依据土地估价的基本原则理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法得出估价对象本次地价定义条件下的土地评估结果如下：

土地总面积：XXXX元/平方米 综合单位地价：2373.56元/平方米 土地总地价：XXXXXX万元

大写：XXXXXXXXXXXXXXXXXX元整

估价对象估价结果详见附表《土地估价结果一览表》(货币种类：人民币)。

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土地估价结果一览表

估价机构：XXXXXXXXX有限公司 估价报告编号：XX土价估案[2011]XXX号 估价期日：2011年9月18日 估价期日的土地使用权性质：出让 估价期日土地使用者 宗地名称 土地使用证编号 宗地位置 估价期估价日的登设定记用途 用途 容积率 估价期日实际估价设定土地估价设定面积土地开发程度 开发程度 土地使用(m2) 年限(年) 红线外“六通”，红线外“六通”，商业39.4红线内场地平红线内场地平年、住宅XXXX 整 整 69.4年 单位面总地价(万备注 积地价元) 2(元/m) 2373.56 XXXXXX X国用（2011XX县XX镇XX变）第商住 商住 3.3 路 XXXX号 一、上述土地估价结果的限定条件 1、土地权利：无抵押等他项权利 2、基础设施条件：见估价对象基础设施条件表 3、规划条件：依据现状规划条件不变 4、影响土地价格的其他限定条件：无 二、其他需要说明的事项：

1、估价对象土地面积及权利状况以当地国土资源行政主管部门核发的《国有土地使用证》为依据。

2、本评估报告仅作为XXXXXX有限公司XX县XX镇XX路XXXXXXXXX小区地块国有土地使用权抵押价格的依据。 3、本次估价未考虑国家产业等宏观经济变化以及遇有自然力和其他不可抗力、特殊交易方式对估价结论的影响。 4、本次估价未考虑其他不可抗力及市场变化风险和短期变现等因素对抵押价值产生影响的抵押风险。

XXXXXXXXXXXXXX有限公司 X小区 估价对象基础设施条件表

宗地名称 地面平整状况 周围道路状况 供电状况 供水状况 排水状况 供暖状况 供气状况 通讯条件 XXXXXXXX宗地内场地平X小区 整 临XX路 宗地红线外有电信、移宗地红线外有XX火电宗地红线外有自宗地红线外有宗地红线外有管厂及三江水电站，供电来水公司供水设无市政供暖 动、联通公司通讯网，线市政排水设施 道燃气设施 保证率95%以上 施 路畅通

估价机构：（盖章） 2011年9月19日

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八、土地估价师签字

姓 名 土地估价师资格证书号 签 名

XXX 2003XXXXXX

XXX 2003XXXXXX

九、土地估价机构

估价机构负责人签字： XXXXXXXXX有限公司

2011年9月19日 3

第二部分 估价对象界定

一、委托估价方

委托单位：XXXXXX有限公司 单位地址：XX市XXXXXX社区居委会 法人代表：XXX 联系人：XXX

联系电话：XXXXXXXXX 邮政编码：XXXXXXX 二、受托估价方

受托估价机构：XXXXXXXXX有限公司 机构地址：XX市XXXXXXXXX路 资质等级：全省

资质注册号：XXXXXXXXX 法人代表：XXX 联 系 人：XXX 联系电话：XXXXXXX 邮政编码：XXXXXXX 三、估价对象：

XXXXXX有限公司委托评估的估价对象，是指位于XX县XX镇XX路XXXXXXXXX小区地块，评估设定用途为商住用地，土地总面积为XXXX平方米。

四、估价对象概况： ㈠土地登记状况

1、估价对象的来源：估价对象是由XXXXXX有限公司依法取得土地使用权。于2011年6月29日经XX县国土资源局登记发证，国有土地使用证号X国用（2011变）第XXXX号，土地使用权人为XXXXXX有限公司。

2、国有建设用地使用权人：XXXXXX有限公司 3、估价对象的地理位置：XX县XX镇XX路 4、登记用途：商住用地 5、界址：见附图

6、土地面积：XXXX平方米 7、土地级别：X级区域 8、土地使用权类型：出让

9、土地使用权终止日期：商业2051年1月26日、住宅2081年1月26日 10、国有土地使用证号：X国用（2011变）第XXXX号 11、登记时间：2011年6月29日 12、宗地号及图号：无 ㈡土地权利状况

1、估价对象的土地所有权状况：在估价基准日，估价对象土地所有权属国家所有。

2、估价对象的土地使用权状况：根据该地块土地使用权证号X国用（2011变）第XXXX号，估价对象的土地使用者为XXXXXX有限公司，使用权类型为国有出让。

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3、土地他项权利状况：在估价基准日，估价对象不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利。 4、相临关系权利：无共用土地使用权关系。 ㈢土地利用状况

估价对象位于XX县XX镇XX路，用地性质商住用地，临XX路，临街面宽约85米，临街深度约56米。2009年5月26日经XX县城乡规划管理处批准，进行规划利用，根据批准的规划设计条件指标，规划用地性质为商住用途，用地规模XXXX平方米，规划建筑密度为30%，建筑限高为≤50米，容积率≤3.3，总建筑面积41976平方米，绿地率为≥30%。该地块已动工建设，根据修建性详规平面设计图，该地块属于高层建筑，拟建商业门面2200平方米，杂屋1616平方米，住宅38160平方米。

五、影响地价因素的因素说明 ㈠一般因素

一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，主要指影响城镇用地的地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素，通过对土地供给和需求两方面的不同作用，影响城市地价的总体水平。

1.城市资源与环境

XX县位于XXXX省XXXX部，平面地理坐标介于东经XXXXXXX～XXXXXXXXX，北纬XXXXXXX～XXXXXXXXX～XXXXXXX～XXXXXXXXX。辖XX个建制镇、XX个行政乡、XX个管理区等。土地总面积为XXXXXX平方公里，主要用地类型包括农用地（耕地、菜地、园地等）、建设用地（包括城市建设用地和集体建设用地）及未利用地等。属中亚热带向北亚热带过渡的季风湿润气候区，总日照时数1587.6小时，平均无霜期281天左右，年平均气温16.7℃，年均降水量为13.8毫米。

耕地保护较好。年内批准建设用地407亩，建设占用耕地210亩，出让国有土地使用权216亩，补充耕地344亩。年末耕地面积67.49万亩，其中水田面积39.12万亩，旱地面积28.37万亩。全县基本农田57.5万亩。

生态环境改善。全年完成造林面积14010亩;退耕还林面积4005亩。国家级自然保护区1个，面积6.66万公顷;水土流失地区封育保护面积39.34平方公里。全县森林覆盖率为70.11%。县城人均绿地面积31平方米。年降水量1300毫米，下降6.7%。人均水资源6552立方米,年人均用水量800立方米。

环保力度加大。工业项目环保“三同时”执行合格率98%。全年关闭小水泥企业2家, 淘汰落后产能12万吨。二氧化硫削减率38.35%,COD削减率1.28%；工业废水排放达标率72.14%；工业废气排放达标率82.7%；工业固体废物综合利用率74.8%。建成烟尘控制区面积12.6平方公里；建成环境噪声达标区面积9.03平方公里。城区空气质量达到国家三级标准。

2. 工业和建筑业

工业生产高速增长。全年完成工业总产值78.07亿元，比上年增长33.4%,其中规模以上工业企业完成总产值.27亿元，增长39.7%。实现全部工业增加值32.11亿元，比上年增长26.0%，其中规模以上工业增加值22.83亿元，增长32.9%。规模以上工业企业产品销售率达99.2%。

2009年规模以上工业增加值主要分类情况

指 标 工业增加值 其中：国有及国有控股企业 股份制企业 外商及港澳台投资企业 其中：大中型企业 园区工业 其中: 煤炭开采和洗选业 非金属矿采选业 农副食品加工业 计量单位 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 5

绝对数 22．83 10．47 12.87 1.63 4.02 14.45 2.06 1.50 2.13 比上年增长% 32．9 -20.9 .3 19.1 -17.5 35.4 38.6 49.1 71.8 化学原料及化学制品制造业 非金属矿物制品业 电力生产和供应业 药快速增长；服装、发电量平稳增长；硫酸产量下降。

亿元 亿元 亿元 1.44 4.20 7.60 0.5 50.5 7.1 全县规模以上工业主要产品产量中，原煤、石膏、磷矿石、饲料、罐头、磷肥、水泥熟料、水泥、连杆、炸2009年全县规模以上工业主要产品产量

产品名称 原煤 石膏 磷矿石 饲料 罐头 服装 硫酸（折纯） 磷肥（折纯量） 水泥熟料 水泥 炸药 连杆 发电量 其中：火电 水电 计量单位 万吨 万吨 万吨 万吨 万吨 万吨 万吨 万吨 万吨 万吨 吨 万支 亿千瓦时 亿千瓦时 亿千瓦时 绝对数 106.32 190.66 7.12 25.83 2.72 821.8 5.51 10.42 313.66 400.21 175 102.41 49.03 39.91 9.12 比上年增长% 47.8 71.0 42.0 45.0 1514.0 5.9 -38.4 31.1 87.6 91.7 16.2 21.2 6.7 2.9 27.5 企业效益明显好转。规模以上工业企业综合效益指数为173.57%，增长71.1%；完成主营业务收入61.90亿元，增长39.7%；实现主营业务税金及附加0.38亿元，增长63.6%；应交2.25亿元，增长28.9%；利润总额为亏损0.79亿元, 比上年减亏1.92亿元；亏损企业25家，亏损面26.6%，亏损额2.82亿元，减亏0.98亿元；实现利税总额1.83亿元。

建筑业稳步发展。全县实现建筑业增加值3.90亿元，增长13.1%。全县具有资质等级的建筑企业20家，其中总承包和专业承包建筑企业14家，完成建筑业总产值3.1亿元，增长0.9%；房屋建筑施工面积47.07万平方米，增长19.4%；房屋建筑竣工面积24.2万平方米，增长30.1%。

3. 固定资产投资

投资规模明显扩大。全年完成全社会固定资产投资47.28亿元，增长84.6%。按经济类型分：国有经济固定资产投资20.56亿元，增长.3%；非国有经济固定资产投资26.19亿元，增长99.9%。按城乡分：城镇以上投资36.61亿元，增长84.8%；农村投资10.67亿元，增长83.7%。在城镇以上固定资产投资中：一产业投资1403万元，增长59.8%；二产业投资25.18亿元，增长73.3%；三产业投资11.29亿元，增长117.5%。

年内新开工500万元以上工业项目114个，增长375.0%。全年完成工业固定资产投资额25.18亿元，增长73.3%，其中工业技术改造完成投资额14.45亿元，增长109.2%。

房地产市场兴旺。全年完成房地产开发投资额2.75亿元，增长27.9%。房地产开发房屋竣工面积11.34万平方米，其中住宅9.43万平方米，分别增长208.2%和167.9 %；商品房销售面积12.48万平方米，其中住宅面积11.38万平方米，分别增长.5%和43.7 %；商品房销售额达2.16亿元，增长95.4%。

4.交通、邮电和旅游

全年实现交通运输、仓储和邮政业增加值8.0亿元，增长8.1%。交通快速增长。年末，全县公路线路总里程3574.8公里；民用汽车保有量1.3万辆，其中私人汽年保有量1.2万辆，私人轿车保有量0.8万辆。全年完成全社会货物运输周转量16.87亿吨公里;旅客运输周转量 13.47 亿人公里。

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邮电稳步发展。全年完成邮电业务总量2.29亿元，增长5.5%。其中邮政业务总量0.24亿元，增长8.5%；电信业务总量2.05亿元，增长5.1%。年末局用交换机总容量达到13.96万门。本年新增固定电话用户0.49万户；年末固定电话用户10.61万户，下降28.4%。本年新增移动电话用户5.35万户;年末移动电话用户达到24.88万户，增长66.9%。全县电话普及率为51.5部/百人。年末互联网宽带用户2.07万户。

旅游业持续发展。年末，拥有旅游等级的景区4家，全年共接待国内游客16.5万人次，增长25%；创旅游收入6800万元，增长28.5%。全年出境人数1288人,下降30.5%。

5.教育、科技、文化、卫生和体育

教育事业健康发展。全县中等职业技术学校6所，招生1930人，在校生5339人，毕业生18人。普通高中6所，招生3379人，在校生10748人，毕业生3715人。普通初中31所，招生6347人，在校生20006人，毕业生10人。初中适龄人口入学率达100%，在校学生辍学率为零，初中毕业生升学率82.83%。普通小学195所，其中小学教学点93所，招生51人，在校生32019人，毕业生5939人。小学适龄儿童入学率和毕业生升学率均达到100%。幼儿园82所，在园幼儿8147人。各类民办学校7所，在校学生6602人。义务教育阶段合格学校建设13所。

科技事业全面发展。拥有产品检实验室1个, 法定计量技术机构1个, 卫星云图接收站点1个, 地震台站2个, 各类科普协会61个。年末国有事业单位各类专业技术人员7706人。举办科普讲座48次, 科技咨询969次, 实用技术培训101次。实施科技推广项目26项,获得县级以上科技成果11项，其中市级科技成果1项。专利申请62件，授权专利31件。签订技术合同27项，成交金额3481万元。全年实现高新技术产品总产值21.43亿元，增长752.0 %；高新技术产品增加值6.97亿元，增长720.0%。

文化事业欣欣向荣。全县文化站19个,艺术表演团体15个。博物馆1个，文物藏品1616件/套。公共图书馆1个，总藏量16.46万册。文化馆1个,报批非物质文化遗产20个，其中省级2个，市级5个。档案馆1个，开放各类档案1.18万卷。广电事业不断壮大。年末，拥有广播电台1座, 中、短波广播发射台和转播台1座,广播综合人口覆盖率达100%。电视台1座，有线电视入户数10.29万户，电视综合人口覆盖率达到97.08%。

卫生事业日益加强。全县卫生机构187个，其中医院9个,卫生院29个，卫生监督机构、疾病预防控制中心、妇幼保健院和专科疾病防治站各1个。医院、卫生院拥有病床1797张，其中乡镇卫生院床位810张。全县卫生技术人员2335人，其中乡镇卫生院卫生技术人员861人。在卫生技术人员中,执业医师和执业助理医师1020人；注册护士685人。全县参加农村合作医疗的农民达50.28万人，参合率86.05%。

体育事业蓬勃发展。年末全县体育场571个，体育馆2座，运动场607个，游泳池2个，各种训练房13个。参加全面健身运动的人数达7万人, 开展全面健身项目32项，新建农民体育健身工程的行政村17个。我县运动员参加全国比赛获铜牌1枚；参加省青少年儿童比赛获金牌7枚；参加市级比赛获金牌56枚，银牌23枚，铜牌15.5枚，破记录10次。

6. 人口、人民生活和社会保障

人口总量增加。全县年末总户数23.83万户，总人口68.91万人, 其中常住人口59.32万人。总人口中，城镇人口20.30万人，乡村人口48.61万人。计生工作扎实。全县人口出生率9.92‰，死亡率4.92‰，人口自然增长率5.00‰。农村部分计划生育家庭扶助对象4382人, 发放农村部分计划生育家庭奖励扶助金315.5万元,增长87.2 %;独生子女伤残死亡家庭扶助对象470人, 发放独生子女伤残死亡家庭扶助金52.66万元, 增长21.9%。荣获“全国计划生育优质服务先进县”称号。

居民收入增长。全县城镇居民年人均可支配收入13845元，增长9.7%，剔除价格因素，实际增长10.5%。其中人均工资性收入7630元，经营净收入1137元，财产性收入1129元，转移性收入4560元。农村居民人均纯收入4138元，比上年增长8.0%，剔除价格因素，实际增长8.8%。其中工资性收入1587元，增长12.0%；家庭经营纯收入3231元，下降0.6%；转移性和财产性收入1231元，增长8.8%。

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消费水平提高。城镇居民年人均消费性支出10396元，增长8.2%，其中人均食品支出3274元，家庭设备用品及服务支出1074元，衣着支出934元，交通通信支出1620元，人均旅游消费77.9元；城镇居民家庭恩格尔系数为31.5%；人均住房使用面积40.43平方米；每百户居民宽带上网26户。农村居民人均生活消费支出4396元，增长3.3%，其中食品消费2169元，衣着消费170元，居住消费702元，家庭设备用品及服务消费245元，医疗保健消费226元，交通通信消费377元，文教娱乐用品及服务消费423元；农村居民家庭恩格尔系数49.7%；农村居民每百户拥有移动电话101部；人均住房面积46.46平方米。

社会保障到位。全年共投入扶贫专项资金851万元，增长22.8%；年末农村贫困人口8.37万人。年末参加基本养老保险人数47580人，其中离退休人员12291人；参加失业保险人数18395人；参加医疗保险人数48407人，其中退休人员14930人；参加生育保险人数29532人；参加工伤保险人数23816人。发放企业离退休人员基本养老保险金10228万元。领取失业保险金人数463人。城镇居民得到最低生活保障人数9603人，发放保障经费1945.8万元，增长24.5%；农村居民得到最低生活保障人数18248人，发放保障经费1526.1万元，增长70.0%。城镇居民参加基本医疗保险人数8.01万人。

7.城市社会经济发展状况

经济总量跃上新台阶。2009年，全县地区生产总值突破百亿元，达到103.20亿元，比上年增长15.2%。其中，第一产业增加值30.12亿元，增长8.4%；第二产业增加值36.02亿元，增长24.7%；第三产业增加值37.06亿元，增长12.4%。一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为15.6%、52.4%和32.0%，分别拉动经济增长2.4个百分点、7.9个百分点和4.9个百分点。按常住人口计算，人均GDP为17355元，增长15.2%。

经济结构继续优化。2009年，全县三次产业结构为29.2：34.9：35.9，一、二、三产业增加值占GDP的比重分别比上年下降0.1个百分点、提高1.2个百分点和下降1.1个百分点。规模工业增加值占全部工业增加值的比重为71.1%，比上年提高5.9个百分点。全县城镇化率为29.45%，比上年提高2.38个百分点。全县非公有制经济增加值63.99亿元，增长23.0%，占全县GDP比重达62.0%，比上年提高3.1个百分点。

市场物价基本稳定。全县居民消费价格指数99.3%;商品零售价格指数99.2%，其中食品价格指数102.1%;服务项目价格指数100.3%。

就业工作继续加强。年末全县从业人员38.2万人。年内新增就业人员13750人，其中新增城镇就业人员4950人。城镇登记失业率为4.2%。全年农村外出就业劳动力（不含本乡镇）14.86万人，在外务工总收入13.02 亿元。

8.城市规划与发展目标

按照城市规划目标，到2020年，XX城区面积将达到66.75平方公里，从现在开始，有计划有步骤地实施拓城战略，加快以宝峰开发区与东城区为重点的新区建设，形成老城区、宝峰开发区、东城区 “三足鼎立”的县城空间格局，人口达到100万人。实现这个目标，以老城区危旧房改造、路网建设为主，加强新城区基础设施建设，抓好老城区以澧阳路为发展主轴的行政办公、居住、商业贸易、金融等性质用地及以澧滨路、XX路、渫阳路为发展副轴的行政、文教、体育、休闲旅游设施等性质用地的建设，抓好宝峰开发区以宝峰路、夹山路为发展主轴的居住、仓储、工业等性质用地的建设，抓好东城区以永兴路为发展主轴的行政、文教、居住、商服业等性质用地的建设；城市用地主要向东、南发展，适当发展西部用地。

同时，XX县规划建设成为生态园林城市，以县区为中心，高标准建设澧水风光带，完善城区道路绿化，建好城区绿化广场、小游园、小绿地。规划加快城市外围生态绿化圈的建设，重点抓好荒顶山等重点地域的保护和开发，使XX成为环境秀美、空气清新、适合人居、温馨秀丽的现代化城市。

综合考虑以上影响地价一般因素，评估分析：由于受宏观经济因素的刺激和国家土地的影响，随着城市基础设施的进一步完善，XX县的地价总体水平平稳上升，估价对象所在位置的地价具有一定的增值潜力。

㈡区域因素

区域因素指估价对象所在城镇对地价有影响的内部区域条件，即影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华

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程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用和自然条件等。

1.区域概况

估价对象位于XXXXXX经济开发区。XXXXXX经济开发区处于XX县城南部，是“工业新城，城市新区”，初步形成了“一区四园”的新型工业发展格局。总面积有6.14平方公里。全区辖4个社区居委会，总人口6000多人。主要土地利用类型为建设用地。全区的年国内生产总值约18亿元，年财政收入1亿多元。

2.交通条件

该区内是省道S304、县道X021在园区交汇，园区紧靠石长铁路、XX火车南站，距张家界荷花国际机场150公里、XX桃花源机场130公里，全方位立体交通方便快捷。

3.基础设施条件 ⑴供水

该区域主要由市政供水，供水保证率95%以上。 ⑵排水

该区域排水在老城区为雨污合流方式，在东城区、宝峰区为雨污分流方式，有污水处理厂1座，排水基本通畅。

⑶供电

区域内电源由市政供电，主要来源于XX火电厂及三江水电站，供电保证率95%以上。 ⑷通讯

域内通讯与市政通讯网相联，市话普及率95%以上，通讯线路基本畅通。 ⑸供暖

区域内无供暖设施。 ⑹供气

区域内通管道燃气 ⑺配套设施

区域内有职专、中学、小学、幼儿园等各级学校4所，有医院、卫生设施机构共1个。 4.环境条件 ⑴人文环境

区域内居民主要从事行政、服务等行业；教育程度、收入水平等均比较高；有集贸市场1个；各级学校均匀分布在该区域；文化、体育设施共3个。

⑵自然环境

区域内绿化率一般达25%～35%、有1个国家级森林公园、水系发育良好，澧水、横贯该区域，山林植被发育良好，空气质量符合国家环境空气质量二级标准，噪音污染程度轻微。

5.产业集聚状况

区域内以XXXX双佳农牧科技有限公司为龙头的工业化养殖、食品加工业集群，以中美矽砂矿为主的矿产品加工业集群，以XXXXXX火电厂为支柱的电力能源产业集群，以XXXX华电粉煤灰公司为主的建材产业集群等四大产业集群已初步形成。全区共实现技工贸总收入15.25亿元；实现工业增加值5.5亿元，其中规模以上工业企业增加值4.8亿元；实现利润总额0.28元，其中规模以上工业企业利润总额0.24亿元；上交税金总额1.2亿元，其中规模以上工业企业上交税金1.01亿元。目前，区内有安徽海螺集团、兆恒集团、世运针织、大唐XX发电、华电。

6.规划

区域内用地性质、用地结构、用地条件、区域交通管制等没有规划。

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㈢个别因素

影响地价的个别因素主要是指宗地自身的地价影响因素，即宗地本身的条件和特征，是决定同一均质地域内地块差异和地价差异的重要因素。

估价对象位置：XX县XX镇XX路 宗地面积：XXXX平方米 设定用途：商住用地

设定土地使用权年限：商业39.4年、住宅69.4年 设定容积率：3.3 宗地形状：形状规则

土地开发程度：宗地的实际土地开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通管道燃气）、宗地红线内场地平整。

交通状况：临XX路，属生活型次干道 临街深度：大于18米 宗地形状：形状较为规则 建筑朝向：朝北

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第三部分 土地估价

一、估价依据 ㈠有关法律法规

《中华人民共和国土地管理法》 1、

《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、

国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国3、

土资发[2002]195号）

4、原国家土地管理局、国家经济改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”（[1994]国土[法]字第153号）

5、原国家土地管理局1998年第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》

（国土资发[2001]44号） 6、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》

》和《土地估价报告备案办7、国土资源部“关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）法（试行）》的通知”（国土资厅发[2001]42号）

（国土资发[2000年]105号） 8、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》

（[1997]国土[籍]字第2号） 9、原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（令第55号） 10、

《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号） 11、

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号） 12、

《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发[2006]307号 13、

14、地方及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知 ㈡有关技术标准

1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》

3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007） ㈢地方文件、规定

1、X政发（200X）XX号XX市关于印发《XX市征地拆迁管理办法》的通知

《XX县关于公布县城区和乡镇国有建设用地基准地价的通知》（X政发[2011]XX号） 2、㈣其他资料

1、委托方提供的有关资料

2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料 3、受托估价方掌握的有关资料 二、土地估价 ㈠估价原则

地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并正确判断其变动趋向，了解土地价格组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能做出正确的估价。我们在本次估价过程中，根据《城镇土地估价规程》及估价对象的具体情况和对应的估价方法，主要遵循以下原则：

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1、合法原则

土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。

2、替代原则

土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来决定。市场比较法、基准地价系数修正法等估价方法都以替代原则为基础。

3、供需原则

遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。进行供需分析时须注意土地供方主要由国家控制，不能实行完全竞争；土地的个别性导致替代性有限；需考虑将来发展状况，考虑时间因素，作动态分析。

4、变动原则

遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。估价时应把握影响地价的各因素之间的因果关系及其变动规律，不但要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按照变动原则修正到估价期日的标准水平。

5、预期收益原则

遵循预期收益原则，是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。收益还原法和假设开发法（剩余法）等评估方法以及还原利率的确定、交易实例价格的检查等技术过程都会应用本原则。

6、最有效利用原则

遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规及规划、市场要求和最佳利用程度等。

㈡估价方法

根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

根据估价人员现场勘查情况，考虑到估价对象主要为商住，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估主要选用以下方法：

考虑到估价对象位于本地基准地价覆盖范围内，且待估宗地是具有收益性或潜在收益的房地产，所在区域类似待估宗地地上建筑物的交易案例较多，能够比较容易估算待估物业的市场售价，则选用基准地价系数修正法和假设开发法进行评估。

㈢估价结果 1、地价的确定方法

根据以上评估过程，得到不同方法的评估结果。基准地价系数修正法评估结果2103.7元/平方米，假设开发法评估结果24.04元/平方米，通过对当地土地市场和土地价格的分析，考虑到两种估价方法的结果相差不大，其差额不超过30%，均与当地地价市场水平比较接近，故选取两种方法测算结果的算术平均值作为最终评估结果。

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土地单价＝（2103.7＋24.04）÷2 ＝2373.56（元/平方米） 2、估价结果

根据《城镇土地估价规程》，估价人员依据土地估价的基本原则理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法得出估价对象本次地价定义条件下的土地评估结果如下： 单位面积地价 =2373.56元/平方米 地价=单位面积地价×土地面积/10000 =2373.56×XXXX/10000 =XXXXXX万元

大写金额：XXXXXXXXXXXXXXXXXX元整 (货币种类：人民币)

三、估价结果和估价报告的前提条件、假设条件及其使用与需要特殊说明的事项 ㈠估价的前提条件和假设条件

1.本次估价遵循《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、文件及《城镇土地估价规程》等技术规程的规定，选取合适的方法进行评估。

2.本次评估的地价内涵详见报告中的“地价定义”，本报告评估结果对应于此地价内涵。

3.本报告评估结果是估价对象在评估基准日的市场价值，仅适用于本评估报告之特定估价目的，它依据如下假设：

（1）具有一个公开、比较活跃、发达的土地市场； （2）估价对象能够自由地在市场上进行交易活动；

（3）为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对没有变化；

（4）委估方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。

（5）估价对象土地使用者合法取得土地使用证，并以所设定的土地用途评估估价对象的价值。 （6）估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证其持续发展。 ㈡估价结果和估价报告的使用方向与条件

1.使用本报告及其估价结果须依照本报告所列明的“估价依据”。任何有关估价对象的处置、运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规。

2.土地估价结果仅为XXXXXX有限公司核定土地资产价值，办理土地使用权抵押手续提供客观、公正的土地价格参考依据。

3.本次评估土地估价结果的有效期自提交报告之日起壹年内有效，超出有效期，随着时间、市场行情的变化，土地估价结果应作相应调整或重新估价。

4.本土地估价报告与估价结果的使用权归委托方所有，受托估价方对估价结果有解释权。本评估报告的全文或部分内容公布以前，需征得委托方书面同意；受托估价方承诺未经委托方同意，不得以任何方式向第三者提供报告全文或其中内容，国家法律法规有规定的除外。

5.违背规定或超越本报告特定目的及条件使用本土地估价报告和土地估价结果，土地估价机构不承担任何法律责任。

㈢需要特殊说明的事项

1.本项估价所依据的资料源于委托估价方和估价对象所在地国土资源部门提供的资料、受托估价方掌握的

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资料及估价人员实地踏勘和调查收集的资料。

（1）土地现状利用状况、土地产权等资料由委托方提供。

（2）土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。

（3）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

2.本次估价所引用的地价指数是估价人员根据当地土地管理部门提供的资料和估价对象所在区域土地市场的变化状况编制的。

3.本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，如在估价报告有效期内，估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

4.用除中文以外的其它文字翻译制作本报告，须经受托估价方和制作本报告的土地估价机构认可。 5.本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。 6.本次估价未考虑国家产业等宏观经济变化以及遇有自然力和其他不可抗力、特殊交易方式对估价结论的影响。

7.本次估价未考虑其他不可抗力及市场变化风险和短期变现等因素对抵押价值产生影响的抵押风险。 ㈣有关参数说明

根据评估基准日土地市场状况及中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率，再考虑一定的风险因素等方法，确定此次评估的土地还原利率为8%、房屋因有一定的耐用年限，折旧较快，且易受自然灾害影响，其还原利率一般要高于土地还原利率1-2个百分点。

㈤其它说明

1、委托方对所提供资料的真实性和合法性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。 2、受托估价机构及估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与委托方有关当事人没有利害关系或偏见。

3、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。 4、本报告由估价机构负责解释。

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第四部分 附 件

附件1 估价对象《国有土地使用证》或相关资料复印件 附件2 估价机构营业执照复印件 附件3 估价机构资质证书复印件 附件4 土地估价师资质证书复印件

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土地估价技术报告

项目名称：XXXXXX有限公司XX县XX镇XX路XXXXXXXXX小区地块国有土地使用权抵押参考价

格评估〔XXXX省XX市XX县〕

受托估价单位：XXXXXXXXX有限公司 土地估价报告编号：XX土价估案[2011]XXX号 土地估价技术报告编号：XX土价估技案[2011]XXX号 提交估价报告日期：2011年9月19日

关键词：XXXX省XX市XX县

XXXXXX有限公司XX县XX镇XX路XXXXXXXXX小区地块抵押 XXXXXXXXX有限公司 2011年

土地估价技术报告

第一部分 总 述

一、估价项目名称

XXXXXX有限公司XX县XX镇XX路XXXXXXXXX小区地块国有土地使用权抵押项目参考价格评估（XXXX省XX市XX县）

二、委托估价方

委托单位：XXXXXX有限公司 单位地址：XX市XXXXXX社区居委会 法人代表：XXX 联系人：XXX

联系电话：XXXXXXXXX 邮政编码：XXXXXXX 三、受托估价方

受托估价机构：XXXXXXXXX有限公司 机构地址：XX市XXXXXXXXX路 资质等级：全省

资质注册号：XXXXXXXXX 法人代表：XXX 联 系 人：XXX 联系电话：XXXXXXX 邮政编码：XXXXXXX 四、估价目的

XXXXXX有限公司因融资需要，拟对XX县XX镇XX路XXXXXXXXX小区地块国有土地使用权抵押，按照原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（[1997]国土[籍]字第2号）和《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）的要求，XXXXXX有限公司特委托XXXXXXXXX有限公司对该项目所涉及的土地使用权进行价格评估，为其依法办理抵押手续提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。

五、估价依据 ㈠有关法律法规

《中华人民共和国土地管理法》 1、

《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、

3、国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195号）

4、原国家土地管理局、国家经济改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”（[1994]国土[法]字第153号）

5、原国家土地管理局1998年第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》 （国土资发6、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》[2001]44号）

1

》和《土地估价报7、国土资源部“关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）告备案办法（试行）》的通知”（国土资厅发[2001]42号）

（国土资发[2000年]1058、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》号）

（[1997]国土[籍]字第2号） 9、原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（令第55号） 10、

《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号） 11、

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号） 12、

《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发[2006]307号 13、

14、地方及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知 ㈡有关技术标准

1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》

3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007） ㈢地方文件、规定

1、X政发（200X）XX号XX市关于印发《XX市征地拆迁管理办法》的通知 《XX县关于公布县城区和乡镇国有建设用地基准地价的通知》（X政发[2011]XX2、号）

㈣其他资料

1、委托方提供的有关资料

2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料 3、受托估价方掌握的有关资料 六、估价基准日 2011年9月18日 七、估价日期

2011年9月18日至2011年9月19日

八、地价定义 ㈠用途设定

估价对象土地登记用途为商住用地，根据《土地利用现状分类》GB/T 21010—2007的规定，此次估价设定用途为商住用地。

㈡开发程度设定

估价对象实际开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通管道燃气）、红线内场地平整，根据此次评估目的，设定估价对象开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通管道燃气）、红线内场地平整。

㈢土地利用和现状条件说明

估价对象位于XX县XX镇XX路，用地性质商住用地，临XX路，临街面宽约85米，临街深度约56米。2009年5月26日经XX县城乡规划管理处批准，进行规划利用，根据批准的规划设计条件指标，规划用地性质为商住用途，用地规模XXXX平方米，规划建筑密度为30%，建筑限高为

2

≤50米，容积率≤3.3，总建筑面积41976平方米，绿地率为≥30%。该地块已动工建设，根据修建性详规平面设计图，该地块属于高层建筑，拟建商业门面2200平方米，杂屋1616平方米，住宅38160平方米。

㈣国有建设用地使用权年限设定

估价对象于评估基准日时为国有土地使用权出让土地，剩余土地使用权年限为商业39.4年、住宅69.4年，此次评估设定土地使用权年限为商业39.4年、住宅69.4年。

㈤国有建设用地使用权价格类型设定

估价对象于评估基准日时为国有出让土地，此次评估的土地使用权价格是指估价对象剩余土地使用权年限为商业39.4年、住宅69.4年的出让国有建设用地使用权价格。

本报告评估的使用权价格是在上述设定用途、开发程度、容积率、土地使用年限条件下于基准日2011年9月18日出让国有建设用地使用权价格。

九、估价结果

根据《城镇土地估价规程》，估价人员依据土地估价的基本原则理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法得出估价对象本次地价定义条件下的土地评估结果如下。

土地总面积XXXX平方米 综合单位地价：2373.56元/平方米 土地总地价：XXXXXX万元

大写：XXXXXXXXXXXXXXXXXX元整

各估价对象估价结果详见附表《土地估价结果一览表》(货币种类：人民币)。

3

土地估价结果一览表

估价机构：XXXXXXXXX有限公司 估价报告编号：XX土价估技案[2011]XXX号 估价期日：2011年9月18日 估价期日的土地使用权性质：出让 估价期估价设容积率 估价期日实际估价设定土地估价设定面积日的登定用途 土地开发程度 开发程度 土地使用(m2) 记用途 年限(年) X国用（2011红线外“六通”，红线外“六通”，商业39.4XXXXXXXXXXXXXX3.3 红线内场地平红线内场地平年、住宅XXXX 变）第XX县XX镇XX路 商住 商住 有限公司 X小区 XXXX号 整 整 69.4年 一、上述土地估价结果的限定条件 1、土地权利：无抵押等他项权利 2、基础设施条件：见估价对象基础设施条件表 3、规划条件：依据现状规划条件不变 4、影响土地价格的其他限定条件：无 二、其他需要说明的事项：

1、估价对象土地面积及权利状况以当地国土资源行政主管部门核发的《国有土地使用证》为依据。

2、本评估报告仅作为XXXXXX有限公司XX县XX镇XX路XXXXXXXXX小区地块国有土地使用权抵押价格的依据。 3、本次估价未考虑国家产业等宏观经济变化以及遇有自然力和其他不可抗力、特殊交易方式对估价结论的影响。 4、本次估价未考虑其他不可抗力及市场变化风险和短期变现等因素对抵押价值产生影响的抵押风险。

估价对象基础设施条件表

宗地名称 地面平整状况 周围道路状况 供电状况 供水状况 排水状况 供暖状况 供气状况 通讯条件 估价期日土地使用者 宗地名称 土地使用证编号 宗地位置 单位面总地价(万备注 积地价元) (元/m2) 2373.56 XXXXXX XXXXXXXX宗地内场地平X小区 整 临XX路 宗地红线外有电信、移宗地红线外有XX火电宗地红线外有自宗地红线外有宗地红线外有管厂及三江水电站，供电保来水公司供水设无市政供暖 动、联通公司通讯网，线市政排水设施 道燃气设施 证率95%以上 施 路畅通

估价机构：（盖章）

2011年9月19日

4

十、需要特殊说明的事项 ㈠估价的前提条件和假设条件

1.本次估价遵循《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、文件及《城镇土地估价规程》等技术规程的规定，选取合适的方法进行评估。

2.本次评估的地价内涵详见报告中的“地价定义”，本报告评估结果对应于此地价内涵。 3.本报告评估结果是估价对象在评估基准日的市场价值，仅适用于本评估报告之特定估价目的，它依据如下假设：

（1）具有一个公开、比较活跃、发达的土地市场； （2）估价对象能够自由地在市场上进行交易活动；

（3）为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对没有变化；

（4）委估方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。

（5）估价对象土地使用者合法取得土地使用证，并以所设定的土地用途评估估价对象的价值。 （6）估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证其持续发展。

㈡估价结果和估价报告的使用方向与条件

1.使用本报告及其估价结果须依照本报告所列明的“估价依据”。任何有关估价对象的处置、运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规。

2.土地估价结果仅为XXXXXX有限公司核定土地资产价值，办理土地使用权抵押手续提供客观、公正的土地价格参考依据。

3.本次评估土地估价结果的有效期自提交报告之日起壹年内有效，超出有效期，随着时间、市场行情的变化，土地估价结果应作相应调整或重新估价。

4.本土地估价报告与估价结果的使用权归委托方所有，受托估价方对估价结果有解释权。本评估报告的全文或部分内容公布以前，需征得委托方书面同意；受托估价方承诺未经委托方同意，不得以任何方式向第三者提供报告全文或其中内容，国家法律法规有规定的除外。

5.违背规定或超越本报告特定目的及条件使用本土地估价报告和土地估价结果，土地估价机构不承担任何法律责任。

㈢需要特殊说明的事项

1.本项估价所依据的资料源于委托估价方和估价对象所在地国土资源部门提供的资料、受托估价方掌握的资料及估价人员实地踏勘和调查收集的资料。

（1）土地现状利用状况、土地产权等资料由委托方提供。

（2）土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。

（3）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

2.本次估价所引用的地价指数是估价人员根据当地土地管理部门提供的资料和估价对象所在区域土地市场的变化状况编制的。

3.本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，如在估价报告有效期内，估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因

5

素发生变化，该评估价格应作相应调整。

4.用除中文以外的其它文字翻译制作本报告，须经受托估价方和制作本报告的土地估价机构认可。

5.本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。

6.本次估价未考虑国家产业等宏观经济变化以及遇有自然力和其他不可抗力、特殊交易方式对估价结论的影响。

7.本次估价未考虑其他不可抗力及市场变化风险和短期变现等因素对抵押价值产生影响的抵押风险。

㈣有关参数说明

根据评估基准日土地市场状况及中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率3.50%，再考虑一定的风险因素等方法，确定此次评估的土地、房屋还原利率。

本次评估所取土地、房屋还原利率取自《XX县城区基准地价更新及地价动态监测技术报告》（2004年6月30日实施）。以下计算过程源自该技术报告：

还原利率是用以将房地产纯收益还原成房地产价格的利率，可分为土地还原利率、房屋还原利率及综合还原利率三种。由收益还原法的计算公式可知，确定合适的土地还原利率和房屋还原利率是利用收益还原法准确计算样点地价的关键之一。

目前我国确定土地还原利率的方法主要有以下几种：

a.租价比法。即利用收益还原法公式，通过收集土地市场上相同或相似土地的收益和价格等资料反求出还原利率。

b.安全利率加风险调整值法。安全利率通常选择同一时期银行一年期的定期存款年利率或一年期国债年利率，风险调整值则依据影响土地价格的社会经济因素确定。

c.投资风险与投资收益率综合顺序插入法。收集社会上各种类型投资的收益率，按其大小由低到高排序，然后根据经验判断土地还原利率应落在哪个范围，并确定所要求取的还原利率的具体数值。

XX县土地还原利率和房屋还原利率的确定主要考虑以下因素：

第一，还原利率的本质是资本投资的获利率，以银行存款利息率为基础确定土地还原利率既简便易行，又有较充分的理论依据。1996年5月前，我国曾实行高利率，一年期定期存款年利率高达10.98%，经多次下调后，我国目前的一年期定期存款年利率仅为3.50%。我们认为，我国目前实行的低利率和1996年5月前实行的高利率都是在特定情况下为刺激消费或控制通货膨胀而进行宏观所实行的性利率，难以反映货币投资的真实盈利率，因此，以1996年第二次银行利率下调后所执行的一年期定期存款年利率7.47%为基础，再适当考虑风险调整值来确定土地还原利率可能较为合理，风险调整值在综合分析和试算的基础上确定。我们选取评估基准日中国人民银行公布的一年期存款年利率3.50%作为安全利率。根据当地国土资源局提供的资料，目前在当地土地投资存在一定风险，综合分析该市社会经济发展和土地市场状况对土地投资的影响程度，确定风险调整值为4.50%，由此求得土地还原利率约8%。

第二，租价比法以交易案例的纯收益与其价格比率的均值作为还原利率，其客观性和依据性较强，在考虑资料易得性的前提下应尽量采用这一方法来测算还原利率。通过调查该区域范围内房地出租情况与房地销售情况，经综合分析计算，确定土地还原利率为8.0%左右。

6

第三，投资的收益与投资风险密切相关，目前比较安全、风险性小的投资有银行一年期定期存款、三年期国债，但其收益率也较低；银行贷款存在一定风险，其收益率高于前者，于评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款基准利率为6.56%；投资在房地产开发方面风险较大，其平均利润率为15-20%；而投资在股市则风险更大，其收益亦可能更高。经分析判断，土地投资风险大于银行一年期贷款而小于房地产开发，据此测得土地还原利率为8%左右。

综合以上三个方面的分析，本次评估所采用的土地还原利率为8%。房屋因有一定的耐用年限，折旧较快，且易受自然灾害影响，其还原利率一般要高于土地还原利率1-2个百分点。

㈤其它说明

1、委托方对所提供资料的真实性和合法性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

2、受托估价机构及估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与委托方有关当事人没有利害关系或偏见。

3、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。 4、本报告由估价机构负责解释。

十一、土地估价师签字

姓 名 土地估价师资格证书号 签 名

XXX 2003XXXXXX

XXX 2003XXXXXX

十二、土地估价机构

估价机构负责人签字：

XXXXXXXXX有限公司

2011年9月19日

7

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述 ㈠土地登记状况

1、估价对象的来源：估价对象是由XXXXXX有限公司依法取得土地使用权。于2011年6月29日经XX县国土资源局登记发证，国有土地使用证号X国用（2011变）第XXXX号，土地使用权人为XXXXXX有限公司。

2、国有建设用地使用权人：XXXXXX有限公司 3、估价对象的地理位置：XX县XX镇XX路 4、登记用途：商住用地 5、界址：见附图

6、土地面积：XXXX平方米 7、土地级别：X级区域 8、土地使用权类型：出让

9、土地使用权终止日期：商业2051年1月26日、住宅2081年1月26日 10、国有土地使用证号：X国用（2011变）第XXXX号 11、登记时间：2011年6月29日 12、宗地号及图号：无 ㈡土地权利状况

1、估价对象的土地所有权状况：在估价基准日，估价对象土地所有权属国家所有。

2、估价对象的土地使用权状况：根据该地块土地使用权证号X国用（2011变）第XXXX号，估价对象的土地使用者为XXXXXX有限公司，使用权类型为国有出让。

3、土地他项权利状况：在估价基准日，估价对象不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利。 4、相临关系权利：无共用土地使用权关系。 ㈢土地利用状况

估价对象位于XX县XX镇XX路，用地性质商住用地，临XX路，临街面宽约85米，临街深度约56米。2009年5月26日经XX县城乡规划管理处批准，进行规划利用，根据批准的规划设计条件指标，规划用地性质为商住用途，用地规模XXXX平方米，规划建筑密度为30%，建筑限高为≤50米，容积率≤3.3，总建筑面积41976平方米，绿地率为≥30%。该地块已动工建设，根据修建性详规平面设计图，该地块属于高层建筑，拟建商业门面2200平方米，杂屋1616平方米，住宅38160平方米。

二、地价影响因素分析 ㈠一般因素

一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，主要指影响城镇用地的地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素，通过对土地供给和需求两方面的不同作用，影响城市地价的总体水平。

1.城市资源与环境

XX县位于XXXX省XXXX部，平面地理坐标介于东经XXXXXXX～XXXXXXXXX，北纬XXXXXXX～XXXXXXXXX～XXXXXXX～XXXXXXXXX。辖XX个建制镇、XX个行政乡、XX个管理区等。土地总面积为XXXXXX平方公里，主要用地类型包括农用地（耕地、菜地、园地等）、建设用地（包括城市建设用地和集体建设用地）及未利用地等。属中亚热带向北亚热带过渡的季风湿润气候区，总日照时数1587.6小时，平均无霜期281天左右，年平均气温16.7℃，年均降水量为13.8毫米。

耕地保护较好。年内批准建设用地407亩，建设占用耕地210亩，出让国有土地使用权216亩，补充耕地344

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亩。年末耕地面积67.49万亩，其中水田面积39.12万亩，旱地面积28.37万亩。全县基本农田57.5万亩。

生态环境改善。全年完成造林面积14010亩;退耕还林面积4005亩。国家级自然保护区1个，面积6.66万公顷;水土流失地区封育保护面积39.34平方公里。全县森林覆盖率为70.11%。县城人均绿地面积31平方米。年降水量1300毫米，下降6.7%。人均水资源6552立方米,年人均用水量800立方米。

环保力度加大。工业项目环保“三同时”执行合格率98%。全年关闭小水泥企业2家, 淘汰落后产能12万吨。二氧化硫削减率38.35%,COD削减率1.28%；工业废水排放达标率72.14%；工业废气排放达标率82.7%；工业固体废物综合利用率74.8%。建成烟尘控制区面积12.6平方公里；建成环境噪声达标区面积9.03平方公里。城区空气质量达到国家三级标准。

2. 工业和建筑业

工业生产高速增长。全年完成工业总产值78.07亿元，比上年增长33.4%,其中规模以上工业企业完成总产值.27亿元，增长39.7%。实现全部工业增加值32.11亿元，比上年增长26.0%，其中规模以上工业增加值22.83亿元，增长32.9%。规模以上工业企业产品销售率达99.2%。

2009年规模以上工业增加值主要分类情况

指 标 工业增加值 其中：国有及国有控股企业 股份制企业 外商及港澳台投资企业 其中：大中型企业 园区工业 其中: 煤炭开采和洗选业 非金属矿采选业 农副食品加工业 化学原料及化学制品制造业 非金属矿物制品业 电力生产和供应业 计量单位 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 绝对数 22．83 10．47 12.87 1.63 4.02 14.45 2.06 1.50 2.13 1.44 4.20 7.60 比上年增长% 32．9 -20.9 .3 19.1 -17.5 35.4 38.6 49.1 71.8 0.5 50.5 7.1 全县规模以上工业主要产品产量中，原煤、石膏、磷矿石、饲料、罐头、磷肥、水泥熟料、水泥、连杆、炸药快速增长；服装、发电量平稳增长；硫酸产量下降。

2009年全县规模以上工业主要产品产量

产品名称 原煤 石膏 磷矿石 饲料 罐头 服装 硫酸（折纯） 磷肥（折纯量） 水泥熟料 水泥 炸药

计量单位 万吨 万吨 万吨 万吨 万吨 万吨 万吨 万吨 万吨 万吨 吨 9

绝对数 106.32 190.66 7.12 25.83 2.72 821.8 5.51 10.42 313.66 400.21 175 比上年增长% 47.8 71.0 42.0 45.0 1514.0 5.9 -38.4 31.1 87.6 91.7 16.2

连杆 发电量 其中：火电 水电 万支 亿千瓦时 亿千瓦时 亿千瓦时 102.41 49.03 39.91 9.12 21.2 6.7 2.9 27.5 企业效益明显好转。规模以上工业企业综合效益指数为173.57%，增长71.1%；完成主营业务收入61.90亿元，增长39.7%；实现主营业务税金及附加0.38亿元，增长63.6%；应交2.25亿元，增长28.9%；利润总额为亏损0.79亿元, 比上年减亏1.92亿元；亏损企业25家，亏损面26.6%，亏损额2.82亿元，减亏0.98亿元；实现利税总额1.83亿元。

建筑业稳步发展。全县实现建筑业增加值3.90亿元，增长13.1%。全县具有资质等级的建筑企业20家，其中总承包和专业承包建筑企业14家，完成建筑业总产值3.1亿元，增长0.9%；房屋建筑施工面积47.07万平方米，增长19.4%；房屋建筑竣工面积24.2万平方米，增长30.1%。

3. 固定资产投资

投资规模明显扩大。全年完成全社会固定资产投资47.28亿元，增长84.6%。按经济类型分：国有经济固定资产投资20.56亿元，增长.3%；非国有经济固定资产投资26.19亿元，增长99.9%。按城乡分：城镇以上投资36.61亿元，增长84.8%；农村投资10.67亿元，增长83.7%。在城镇以上固定资产投资中：一产业投资1403万元，增长59.8%；二产业投资25.18亿元，增长73.3%；三产业投资11.29亿元，增长117.5%。

年内新开工500万元以上工业项目114个，增长375.0%。全年完成工业固定资产投资额25.18亿元，增长73.3%，其中工业技术改造完成投资额14.45亿元，增长109.2%。

房地产市场兴旺。全年完成房地产开发投资额2.75亿元，增长27.9%。房地产开发房屋竣工面积11.34万平方米，其中住宅9.43万平方米，分别增长208.2%和167.9 %；商品房销售面积12.48万平方米，其中住宅面积11.38万平方米，分别增长.5%和43.7 %；商品房销售额达2.16亿元，增长95.4%。

4.交通、邮电和旅游

全年实现交通运输、仓储和邮政业增加值8.0亿元，增长8.1%。交通快速增长。年末，全县公路线路总里程3574.8公里；民用汽车保有量1.3万辆，其中私人汽年保有量1.2万辆，私人轿车保有量0.8万辆。全年完成全社会货物运输周转量16.87亿吨公里;旅客运输周转量 13.47 亿人公里。

邮电稳步发展。全年完成邮电业务总量2.29亿元，增长5.5%。其中邮政业务总量0.24亿元，增长8.5%；电信业务总量2.05亿元，增长5.1%。年末局用交换机总容量达到13.96万门。本年新增固定电话用户0.49万户；年末固定电话用户10.61万户，下降28.4%。本年新增移动电话用户5.35万户;年末移动电话用户达到24.88万户，增长66.9%。全县电话普及率为51.5部/百人。年末互联网宽带用户2.07万户。

旅游业持续发展。年末，拥有旅游等级的景区4家，全年共接待国内游客16.5万人次，增长25%；创旅游收入6800万元，增长28.5%。全年出境人数1288人,下降30.5%。

5.教育、科技、文化、卫生和体育

教育事业健康发展。全县中等职业技术学校6所，招生1930人，在校生5339人，毕业生18人。普通高中6所，招生3379人，在校生10748人，毕业生3715人。普通初中31所，招生6347人，在校生20006人，毕业生10人。初中适龄人口入学率达100%，在校学生辍学率为零，初中毕业生升学率82.83%。普通小学195所，其中小学教学点93所，招生51人，在校生32019人，毕业生5939人。小学适龄儿童入学率和毕业生升学率均达到100%。幼儿园82所，在园幼儿8147人。各类民办学校7所，在校学生6602人。义务教育阶段合格学校建设13所。

科技事业全面发展。拥有产品检实验室1个, 法定计量技术机构1个, 卫星云图接收站点1个, 地震台站2个, 各类科普协会61个。年末国有事业单位各类专业技术人员7706人。举办科普讲座48次, 科技咨询969次, 实用

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技术培训101次。实施科技推广项目26项,获得县级以上科技成果11项，其中市级科技成果1项。专利申请62件，授权专利31件。签订技术合同27项，成交金额3481万元。全年实现高新技术产品总产值21.43亿元，增长752.0 %；高新技术产品增加值6.97亿元，增长720.0%。

文化事业欣欣向荣。全县文化站19个,艺术表演团体15个。博物馆1个，文物藏品1616件/套。公共图书馆1个，总藏量16.46万册。文化馆1个,报批非物质文化遗产20个，其中省级2个，市级5个。档案馆1个，开放各类档案1.18万卷。广电事业不断壮大。年末，拥有广播电台1座, 中、短波广播发射台和转播台1座,广播综合人口覆盖率达100%。电视台1座，有线电视入户数10.29万户，电视综合人口覆盖率达到97.08%。

卫生事业日益加强。全县卫生机构187个，其中医院9个,卫生院29个，卫生监督机构、疾病预防控制中心、妇幼保健院和专科疾病防治站各1个。医院、卫生院拥有病床1797张，其中乡镇卫生院床位810张。全县卫生技术人员2335人，其中乡镇卫生院卫生技术人员861人。在卫生技术人员中,执业医师和执业助理医师1020人；注册护士685人。全县参加农村合作医疗的农民达50.28万人，参合率86.05%。

体育事业蓬勃发展。年末全县体育场571个，体育馆2座，运动场607个，游泳池2个，各种训练房13个。参加全面健身运动的人数达7万人, 开展全面健身项目32项，新建农民体育健身工程的行政村17个。我县运动员参加全国比赛获铜牌1枚；参加省青少年儿童比赛获金牌7枚；参加市级比赛获金牌56枚，银牌23枚，铜牌15.5枚，破记录10次。

6. 人口、人民生活和社会保障

人口总量增加。全县年末总户数23.83万户，总人口68.91万人, 其中常住人口59.32万人。总人口中，城镇人口20.30万人，乡村人口48.61万人。计生工作扎实。全县人口出生率9.92‰，死亡率4.92‰，人口自然增长率5.00‰。农村部分计划生育家庭扶助对象4382人, 发放农村部分计划生育家庭奖励扶助金315.5万元,增长87.2 %;独生子女伤残死亡家庭扶助对象470人, 发放独生子女伤残死亡家庭扶助金52.66万元, 增长21.9%。荣获“全国计划生育优质服务先进县”称号。

居民收入增长。全县城镇居民年人均可支配收入13845元，增长9.7%，剔除价格因素，实际增长10.5%。其中人均工资性收入7630元，经营净收入1137元，财产性收入1129元，转移性收入4560元。农村居民人均纯收入4138元，比上年增长8.0%，剔除价格因素，实际增长8.8%。其中工资性收入1587元，增长12.0%；家庭经营纯收入3231元，下降0.6%；转移性和财产性收入1231元，增长8.8%。

消费水平提高。城镇居民年人均消费性支出10396元，增长8.2%，其中人均食品支出3274元，家庭设备用品及服务支出1074元，衣着支出934元，交通通信支出1620元，人均旅游消费77.9元；城镇居民家庭恩格尔系数为31.5%；人均住房使用面积40.43平方米；每百户居民宽带上网26户。农村居民人均生活消费支出4396元，增长3.3%，其中食品消费2169元，衣着消费170元，居住消费702元，家庭设备用品及服务消费245元，医疗保健消费226元，交通通信消费377元，文教娱乐用品及服务消费423元；农村居民家庭恩格尔系数49.7%；农村居民每百户拥有移动电话101部；人均住房面积46.46平方米。

社会保障到位。全年共投入扶贫专项资金851万元，增长22.8%；年末农村贫困人口8.37万人。年末参加基本养老保险人数47580人，其中离退休人员12291人；参加失业保险人数18395人；参加医疗保险人数48407人，其中退休人员14930人；参加生育保险人数29532人；参加工伤保险人数23816人。发放企业离退休人员基本养老保险金10228万元。领取失业保险金人数463人。城镇居民得到最低生活保障人数9603人，发放保障经费1945.8万元，增长24.5%；农村居民得到最低生活保障人数18248人，发放保障经费1526.1万元，增长70.0%。城镇居民参加基本医疗保险人数8.01万人。

7.城市社会经济发展状况

经济总量跃上新台阶。2009年，全县地区生产总值突破百亿元，达到103.20亿元，比上年增长15.2%。其中，第一产业增加值30.12亿元，增长8.4%；第二产业增加值36.02亿元，增长24.7%；第三产业增加值37.06亿元，

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增长12.4%。一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为15.6%、52.4%和32.0%，分别拉动经济增长2.4个百分点、7.9个百分点和4.9个百分点。按常住人口计算，人均GDP为17355元，增长15.2%。

经济结构继续优化。2009年，全县三次产业结构为29.2：34.9：35.9，一、二、三产业增加值占GDP的比重分别比上年下降0.1个百分点、提高1.2个百分点和下降1.1个百分点。规模工业增加值占全部工业增加值的比重为71.1%，比上年提高5.9个百分点。全县城镇化率为29.45%，比上年提高2.38个百分点。全县非公有制经济增加值63.99亿元，增长23.0%，占全县GDP比重达62.0%，比上年提高3.1个百分点。

市场物价基本稳定。全县居民消费价格指数99.3%;商品零售价格指数99.2%，其中食品价格指数102.1%;服务项目价格指数100.3%。

就业工作继续加强。年末全县从业人员38.2万人。年内新增就业人员13750人，其中新增城镇就业人员4950人。城镇登记失业率为4.2%。全年农村外出就业劳动力（不含本乡镇）14.86万人，在外务工总收入13.02 亿元。

8.城市规划与发展目标

按照城市规划目标，到2020年，XX城区面积将达到66.75平方公里，从现在开始，有计划有步骤地实施拓城战略，加快以宝峰开发区与东城区为重点的新区建设，形成老城区、宝峰开发区、东城区 “三足鼎立”的县城空间格局，人口达到100万人。实现这个目标，以老城区危旧房改造、路网建设为主，加强新城区基础设施建设，抓好老城区以澧阳路为发展主轴的行政办公、居住、商业贸易、金融等性质用地及以澧滨路、XX路、渫阳路为发展副轴的行政、文教、体育、休闲旅游设施等性质用地的建设，抓好宝峰开发区以宝峰路、夹山路为发展主轴的居住、仓储、工业等性质用地的建设，抓好东城区以永兴路为发展主轴的行政、文教、居住、商服业等性质用地的建设；城市用地主要向东、南发展，适当发展西部用地。

同时，XX县规划建设成为生态园林城市，以县区为中心，高标准建设澧水风光带，完善城区道路绿化，建好城区绿化广场、小游园、小绿地。规划加快城市外围生态绿化圈的建设，重点抓好荒顶山等重点地域的保护和开发，使XX成为环境秀美、空气清新、适合人居、温馨秀丽的现代化城市。

综合考虑以上影响地价一般因素，评估分析：由于受宏观经济因素的刺激和国家土地的影响，随着城市基础设施的进一步完善，XX县的地价总体水平平稳上升，估价对象所在位置的地价具有一定的增值潜力。

㈡区域因素

区域因素指估价对象所在城镇对地价有影响的内部区域条件，即影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用和自然条件等。

1.区域概况

估价对象位于XXXXXX经济开发区。XXXXXX经济开发区处于XX县城南部，是“工业新城，城市新区”，初步形成了“一区四园”的新型工业发展格局。总面积有6.14平方公里。全区辖4个社区居委会，总人口6000多人。主要土地利用类型为建设用地。全区的年国内生产总值约18亿元，年财政收入1亿多元。

2.交通条件

该区内是省道S304、县道X021在园区交汇，园区紧靠石长铁路、XX火车南站，距张家界荷花国际机场150公里、XX桃花源机场130公里，全方位立体交通方便快捷。

3.基础设施条件 ⑴供水

该区域主要由市政供水，供水保证率95%以上。 ⑵排水

该区域排水在老城区为雨污合流方式，在东城区、宝峰区为雨污分流方式，有污水处理厂1座，排水基本通畅。

⑶供电

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区域内电源由市政供电，主要来源于XX火电厂及三江水电站，供电保证率95%以上。 ⑷通讯

域内通讯与市政通讯网相联，市话普及率95%以上，通讯线路基本畅通。 ⑸供暖

区域内无供暖设施。 ⑹供气

区域内通管道燃气 ⑺配套设施

区域内有职专、中学、小学、幼儿园等各级学校4所，有医院、卫生设施机构共1个。 4.环境条件 ⑴人文环境

区域内居民主要从事行政、服务等行业；教育程度、收入水平等均比较高；有集贸市场1个；各级学校均匀分布在该区域；文化、体育设施共3个。

⑵自然环境

区域内绿化率一般达25%～35%、有1个国家级森林公园、水系发育良好，澧水、横贯该区域，山林植被发育良好，空气质量符合国家环境空气质量二级标准，噪音污染程度轻微。

5.产业集聚状况

区域内以XXXX双佳农牧科技有限公司为龙头的工业化养殖、食品加工业集群，以中美矽砂矿为主的矿产品加工业集群，以XXXXXX火电厂为支柱的电力能源产业集群，以XXXX华电粉煤灰公司为主的建材产业集群等四大产业集群已初步形成。全区共实现技工贸总收入15.25亿元；实现工业增加值5.5亿元，其中规模以上工业企业增加值4.8亿元；实现利润总额0.28元，其中规模以上工业企业利润总额0.24亿元；上交税金总额1.2亿元，其中规模以上工业企业上交税金1.01亿元。目前，区内有安徽海螺集团、兆恒集团、世运针织、大唐XX发电、华电。

6.规划

区域内用地性质、用地结构、用地条件、区域交通管制等没有规划。 ㈢个别因素

影响地价的个别因素主要是指宗地自身的地价影响因素，即宗地本身的条件和特征，是决定同一均质地域内地块差异和地价差异的重要因素。

估价对象位置：XX县XX镇XX路 宗地面积：XXXX平方米 设定用途：商住用地

设定土地使用权年限：商业39.4年、住宅69.4年 设定容积率：3.3 宗地形状：形状规则

土地开发程度：宗地的实际土地开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通管道燃气）、宗地红线内场地平整。

交通状况：临XX路，属生活型次干道 临街深度：大于18米 宗地形状：形状较为规则 建筑朝向：朝北

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第三部分 土地估价

一、估价原则

地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并正确判断其变动趋向，了解土地价格组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能做出正确的估价。我们在本次估价过程中，根据《城镇土地估价规程》及估价对象的具体情况和对应的估价方法，主要遵循以下原则：

㈠合法原则

土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。

㈡替代原则

土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来决定。市场比较法、基准地价系数修正法等估价方法都以替代原则为基础。

㈢供需原则

遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。进行供需分析时须注意土地供方主要由国家控制，不能实行完全竞争；土地的个别性导致替代性有限；需考虑将来发展状况，考虑时间因素，作动态分析。

㈣变动原则

遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。估价时应把握影响地价的各因素之间的因果关系及其变动规律，不但要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按照变动原则修正到估价期日的标准水平。

㈤预期收益原则

遵循预期收益原则，是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。收益还原法和假设开发法（剩余法）等评估方法以及还原利率的确定、交易实例价格的检查等技术过程都会应用本原则。

㈥最有效利用原则

遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规及规划、市场要求和最佳利用程度等。

二、估价方法与估价过程 ㈠方法选择：

根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

根据估价人员现场勘查情况，考虑到估价对象主要为商住，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估主要选用以下方法：

考虑到估价对象位于本地基准地价覆盖范围内，且待估宗地是具有收益性或潜在收益的房地产，所在区域

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类似待估宗地地上建筑物的交易案例较多，能够比较容易估算待估物业的市场售价，则选用基准地价系数修正法和假设开发法进行评估。

㈡估价过程： 1、基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。

⑴基准地价成果介绍及内涵

根据《XX县关于公布县城区和乡镇国有建设用地基准地价的通知》（X政发[2011]XX号），XX县城区基准地价分商业、住宅、工业等几种用途。

基准地价内涵为在县城规划区范围内，以2009年7月1日为基准地价基准日，在现状利用条件和“五通一平”土地开发程度下，各土地用途不同等级的平均容积率条件下，将土地按照商业、住宅、工业等土地用途，分别评估确定的法定最高使用年限的土地使用权平均价格。不同用途基准地价见下表。

XX县县城区国有建设用地基准地价表

单位：元/平方米 路段级别基准地价 用途 级别 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ 商业用地（40年） 价格 3650 2040 1300 820 0 460 容积率 1.2 1.2 1.0 1.0 1.0 1.0 商业用地（40年） 价格 1680 1130 820 610 450 330 容积率 1.2 1.2 1.0 1.0 1.0 1.0 区域级别基准地价 住宅用地(70年) 价格 650 570 490 410 330 250 容积率 1.8 1.6 1.6 1.4 1.4 1.4 工业用地（50年） 价格 330 300 260 230 200 180 容积率 / / / / / / 根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为： 估价设定开发程度下的宗地地价＝（基准地价＋Kf）×（1+∑Ki）×Kai×KY×Kv×Kt×ΠKai 式中：∑Ki—宗地区域修正因素修正系数

Kai—宗地个别修正因素修正系数 KY—年期修正系数 Kv—容积率修正系数 Kt—估价期日修正系数 Kf—开发程度修正额 ΠKai—特殊因素修正系数。

⑵确定估价对象土地级别及基准地价

根据估价对象的具体位置及《XX县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“XX县城区土地级别范围表”，确定估价对象所在土地级别为X级区域，估价对象设定用途商业用地的路段基准地价为1300元/平方米、区域基准地价为820元/平方米，住宅用地的路段基准地价为490元/平方米。

⑶区域因素修正系数∑Ki

根据《XX县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“宗地地价区域因素指标说明表”及“宗地地价区域因素修正系数表”，按照评估宗地的区域因素条件，建立“评估宗地地价区域

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因素修正系数表”。

XX县城区Ⅲ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表 因素 商服繁华度 因 子 距商业中心距离(米) 临道路状况 交通 条件 距公交站点距离 客运码头 距火车站距离 距长途汽车站距离 供水保证率(%) 基本设施状况 排水状况 电力保证率(%) 距银行网点距离 距电信营业厅距离 人口状况 城市 规划 人口密度 道路规划 用地规划 优 <2500 综合型主干道 <50 <150 <1500 <650 100 好 100 <400 <50 人口稠密区 综合型主干道 最佳用途 较优 2500-3000 生活型主干道 50-100 150-310 1500-1800 650-900 100-98 较好 99-98 400-750 50-100 人口较稠密区 生活型主干道 较适合用途 一般 3000-3500 生活次干道或交通型主干道 100-150 310-460 1800-2300 900-1100 98-95 一般 98-96 750-1500 100-150 一般区域 生活次干道或交通型主干道 一般适合用途 较劣 3500-4000 交通型次干道 150-300 460-620 2300-2800 1100-1400 95-90 较差 96-94 1500-2000 150-200 人口较稀疏区 交通型次干道 不太适合用途 劣 >4000 巷道或支路 >300 >620 >2800 >1400 <90 差 <94 >2000 >200 人口稀疏区 巷道或支路 不适合用途 XX县城区Ⅲ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表 因素 商服繁华度 权重 0.3959 因子 距商业中心距离 临道路状况 公交便捷度 交通 条件 0.2135 客运码头 距火车站距离 距长途汽车站距离 供水保证率 排水状况 基本设施状况 0.1525 电力保证率 距银行网点距离 距电信营业厅距离 人口状况 城市 0.1321 人口密度 道路规划 权重 0.3959 0.0776 0.0685 0.013 0.0233 0.0311 0.032 0.0232 0.04 0.0351 0.0222 0.1321 0.0631 优 0.0832 0.0165 0.0146 0.0028 0.0050 0.0047 0.0079 0.0066 0.0085 0.0080 0.0091 0.0296 0.0156 较优 0.0416 0.0082 0.0073 0.0014 0.0025 0.0023 0.0040 0.0033 0.0043 0.0040 0.0045 0.0148 0.0078 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -0.0388 -0.0065 -0.0057 -0.0011 -0.0019 -0.0018 -0.0031 -0.0026 -0.0033 -0.0032 -0.0036 -0.0116 -0.0061 劣 -0.0775 -0.0130 -0.0114 -0.0022 -0.0039 -0.0037 -0.0062 -0.0052 -0.0067 -0.0063 -0.0071 -0.0233 -0.0123 17

规划 0.106 用地规划 0.0429 因 子 0.0105 0.0052 0 -0.0041 -0.0082 修正系数 0.0832 0 0.0146 -0.0022 0 0 0.0079 0.0066 0.0085 0.008 0.0091 0.0296 0.0156 0.0105 0.1914 宗地商业用地区域因素修正系数 因素 商服繁华度 优劣程度 优 一般 优 劣 一般 一般 优 优 优 优 优 优 一般 优 距商业中心距离(米) 临道路状况 距公交站点距离 交通 条件 客运码头 距火车站距离 距长途汽车站距离 供水保证率(%) 排水状况 基本设施状况 电力保证率(%) 距银行网点距离 距电信营业厅距离 人口状况 城市 规划 合计 人口密度 道路规划 用地规划 XX县城区Ⅲ级住宅用地宗地地价区域因素修正指标说明表 因素 商服繁华度 因子 距商业中心距离(米) 优 <2500 较优 2500-3000 一般 3000-3500 交通型主干道或生活型次干道 100-150 310-460 1800-2300 900-1100 98-95 一般 98-95 98-95 较劣 3500-4000 劣 >4000 临街道路状况 生活型主干道 综合型主干道 交通型次干道 巷道或支路 交通 条件 距公交站点距离 距客运码头距离 距火车站距离 距长途汽车站距离 供水保证率 <50 <150 <1500 <650 100 好 100 100 50-100 150-310 1500-1800 650-900 100-98 较好 100-98 100-98 150-300 460-620 2300-2800 1100-1400 95-90 较差 95-90 95-90 >300 >620 >2800 >1400 <90 差 <90 <90 基础 设施 状况 排水状况 电力保证率 供气保证率 18

距农贸市场距离 距中学距离 距小学距离 距医院距离 距幼儿园距离 三害污染度 绿地覆盖率 环境 条件 地形条件 地质条件 洪涝危害等级 人口状况 城市 规划 人口密度 <300 <200 <200 <400 <300 无污染 好 地势平坦 >25 >100年一遇 人口稠密区 300-400 200-400 200-300 400-750 300-500 基本无污染 较好 较平坦,对建筑物无影响 25-22 50-100年一遇 人口较稠密区 400-0 400-600 300-400 750-1500 500-700 轻度污染 一般 较平坦,对建筑物影响较小 22-18 20-50年一遇 一般区域 交通型主干道或生活型次干道 一般适合用途 0-900 600-800 400-600 1500-2000 700-900 污染较重 较差 不平坦,需考虑坡度影响 18-15 10-20年一遇 人口较稀疏区 >900 >800 >600 >2000 >900 严重污染 差 不平坦,需经平整 <15 <10年一遇 人口稀疏区 道路规划 用地规划 生活型主干道 综合型主干道 最佳用途 较适合用途 交通型次干道 不太适合用途 支路 不适合用途 XX县城区Ⅲ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表 因素 商服繁华 度 权重 0.1579 因子 距商服中心距离 临街道路状况 距公交站点距离 交通 条件 0.1755 距客运码头距离 距火车站距离 距长途汽车站距离 供水保证率 排水状况 基础 设施 状况 0.2525 电力保证率 供气保证率 距农贸市场距离 权重 0.1579 0.06 0.0631 0.0105 0.0175 0.019 0.0335 0.0277 0.0424 0.0262 0.0381 优 0.0275 0.0141 0.0204 0.0023 0.0040 0.0039 0.0056 0.00 0.0094 0.00 0.0049 较优 0.0137 0.0070 0.0102 0.0012 0.0020 0.0019 0.0028 0.0044 0.0047 0.0032 0.0025 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -0.0161 -0.0082 -0.0120 -0.0014 -0.0023 -0.0023 -0.0033 -0.0052 -0.0055 -0.0037 -0.0029 劣 -0.0322 -0.0165 -0.0239 -0.0027 -0.0046 -0.0045 -0.0066 -0.0104 -0.0110 -0.0075 -0.0058 19

距中学距离 距小学距离 距医院距离 距幼儿园距离 三害污染度 绿地覆盖率 环境 条件 0.2232 地形条件 地质条件 洪涝危害等级 人口状况 城市 规划 0.1175 人口密度 道路规划 0.0734 用地规划 0.0181 0.0188 0.02 0.0223 0.0847 0.0837 0.0167 0.0174 0.0207 0.1175 0.0413 0.0321 0.0033 0.0038 0.0052 0.0024 0.0048 0.0047 0.0077 0.0092 0.0101 0.00 0.0056 0.0063 0.0016 0.0019 0.0026 0.0012 0.0024 0.0023 0.0039 0.0046 0.0050 0.0027 0.0028 0.0031 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -0.0019 -0.0022 -0.0030 -0.0014 -0.0028 -0.0027 -0.0045 -0.00 -0.0059 -0.0032 -0.0033 -0.0037 -0.0038 -0.0045 -0.0061 -0.0029 -0.0057 -0.0055 -0.0091 -0.0107 -0.0118 -0.00 -0.0065 -0.0073 因素 商服繁华度 宗地住宅用地区域因素修正系数 优劣程度 因子 距商服中心距离 临街道路状况 距公交站点距离 距客运码头距离 距火车站距离 距长途汽车站距离 供水保证率 排水状况 电力保证率 优 一般 优 劣 一般 一般 优 优 优 优 劣 劣 劣 劣 一般 较优 较优 优 优 一般 优 修正系数 0.0275 0 0.0204 -0.0027 0 0 0.0056 0.00 0.0094 0.00 -0.0058 -0.0038 -0.0045 -0.0061 0 0.0024 0.0023 0.0077 0.0092 0 0.00 交通 条件 基础 设施 状况 供气保证率 距农贸市场距离 距中学距离 距小学距离 距医院距离 距幼儿园距离 三害污染度 绿地覆盖率 地形条件 地质条件 洪涝危害等级 人口密度 环境 条件 人口状况 20

城市 规划 合计 ⑷个别因素修正系数 ①商业用地临街深度修正

道路规划 用地规划 一般 优 0 0.0063 0.0886 土地使用价值与临近道路的关系有密切关系。深度指数修正表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。因此，依路线价对各临街进深不同的宗地进行深度修正后，求得各宗地的合理价格。

道路类型对照表 道路类型 道 路 临街深度 20 综合型主干道 永兴路、宝峰路、黄金路、澧阳路 20 生活型主干道 迎滨路、夹山路 机场路、北站路、南站路、天门路、 交通型主干道 20 跃进路、长沙路 西溶路、三江路、民俗街、北岳路、阳明路、沿江北路、沿江南18 生活型次干道 路、XX路、电厂路、渫阳路、XX路、零阳路、西门路、清泉路、东门路、白云路 北外环路、石新路、新广路、时代路、新建路、幸福路、兰香路、18 交通型次干道 九峰路、双宝路、新石路、中渡路、月亮路、黄龙路、天供路、站东路、站西路 麒麟路、文庙路、九澧路、澧滨路、跑马巷、东方桥路、市场路、支 路 14 古樟路、张弯路、花山路 临街深度修正系数表 ≤4 4-6 6-8 8-10 10-12 12-14 14-16 16-18 18-20 深度系数 1.67 1.45 1.30 1.25 1.16 1.10 1.05 1.302 1.00 主干道 1.45 1.30 1.25 1.16 1.10 1.05 1.02 1.00 次干道 1.30 1.25 1.04 1.10 1.05 1.02 1.00 支 路 由于估价对象临XX路，属生活型次干道，临街深度大于18米，根据《XX县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“临街深度修正系数表”，确定其临街深度修正系数为1.00。

②宗地面积修正系数

估价对象评估土地面积为XXXX平方米，根据《XX县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“宗地面积状况修正系数表”确定估价对象宗地面积状况修正系数为：商业Ks＝1.04、住宅Ks＝1.0。

宗地面积状况修正系数表 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 >1000m2 800-1000 m2 500-800 m2 200-500 m2 <200 m2 指标标准说明 1.04 1.02 1.00 0.98 0.96 商服用地 >2000m2 1500-2000 m2 1000-1500 m2 500-1000 m2 <500 m2 指标标准说明 1.05 1.03 1.00 0.97 0.94 住宅用地 >10000m2 8000-10000 m2 5000-8000 m2 2000-5000 m2 <2000 m2 指标标准说明 1.05 1.03 1.00 0.96 0.94 工矿仓储 ③宗地形状修正系数

估价对象宗地形状较为规则，根据《XX县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“宗地形状修正系数表”确定估价对象宗地形状修正系数为：商业Kv＝1.02、住宅Kv＝1.03。

宗地形状修正系数表 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 形状较为规对土地利用无形状不规则，对土形状不规则，对土地指标标准说明 形状规则 则 不良影响 地利用不合理 利用产生严重影响 21

商服用地 住宅用地 工矿仓储用地 1.04 1.05 1.06 1.02 1.03 1.04 1.00 1.00 1.00 0.98 0.97 0.96 0.96 0.95 0.94 ④宗地用途修正系数

根据宗地用途修正系数表，确定估价对象宗地用途修正系数为：商业用地KLU＝1.0，住宅用地KLU＝1.06。

商服用地宗地用途修正系数表 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 指标标准说明 宾馆、酒商场、超店、饭店、市、各类旅馆、招批发（零待所、酒售）市场 吧 1.10 1.05 小型商写字楼、商业性办公场所、金融洗车场、洗染店、废旧店、餐馆、活动场所和企业厂区外的办物资回收站、维修网点、度假村、公场所等企业、服务业办公用地，照相馆、理发美容店、加油站 以及经营性的办公场所用地 洗浴场所 1.00 0.96 0.92 修正系数 住宅用地宗地用途修正系数表 指标标准 优 较优 一般 较劣 中低价位、中小套型普通商品住宅及私人自建小规模住房用地 0.92 劣 平房、简易房以及福利性住房用地 0.86 指标标准说明 高档别墅、公寓等高级住房用地 高层商品住房用地 多层商品住房用地 修正系数 1.12 1.06 1.00 ⑤住宅用地特殊个别因素修正形系数 住宅用地受建筑物朝向影响较大，建筑物朝向修正系数见下表

建筑物朝向修正系数表 指标标准说明 修正系数 南 1.06 东南 1.03 东、西南 1.00 东北 0.98 北、西、XXXX 0.96 由于估价对象朝向为北，根据《XX县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“建筑物朝向修正系数表”确定其建筑物朝向修正系数为0.96。

⑥个别因素修正系数

商业用地个别因素修正系数=临街深度修正系数×宗地面积状况修正系数×宗地形状修正系数×宗地用途修正系数=1.0×1.04×1.02×1.0=1.0608。

住宅用地个别因素修正系数=宗地面积状况修正系数×宗地形状修正系数×宗地用途修正系数×住宅用地特殊个别因素修正系数=1.0×1.03×1.06×0.96=1.0481。

⑸年期修正系数KY

当估价对象设定年期与基准地价所对应的年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：

11/(1r)m KYn11/(1r) 公式中：

KY——- 估价对象的土地使用年期修正系数

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