2011邹城市场调研报告(改)

第一章 邹城市概况

1．邹城城市概况 1.1城市简介 1.2 城市发展规划 1.3 城市区域分析 2经济及人口分析 2.1 人口构成 2.2 经济发展概述 2.3 国民生产总值分析

第二章 房地产客户分析

1. 邹城市各阶层消费观念 2. 日益发展的消费水平

第三章 房地产发展情况

1.近期土地供应

2.房地产市场发展区域划分 3. 邹城市房地产市场四大特点

4.邹城目前市场分析

第一章 邹城市概况

1．邹城城市概况

1.1城市简介

邹城市位于山东省西南部，是中国历史上着名的思想家、教育家孔子和孟子的诞生地，素有“孔孟桑梓之邦，文化发祥之地”之称誉，现为国家级历史文化名城，新兴能源工业基地，中国优秀旅游城市，全国综合实力百强（县）市。

邹城市东倚沂蒙山区，西临鲁西平原，南襟徐淮要冲，北枕泰岱南脉，辖3个街道、13个镇、2个省级经济开发

区，2个行政村（居）。总面积1613平方公里，城市建成区面积32平方公里。总人口114万，以汉族居民为主，另分布有回、满、布依、彝、苗、蒙古、黎、壮等23个少数民族。

邹城交通区位优越。京沪铁路纵贯南北，新石铁路横穿东西，104国道、京福高速 等10余条公路干线遍布全境；境内白马河与京杭大运河相连，水上运输可直达苏、沪、浙一带；建设中的京沪高速铁路穿过城区东部。

1.2 城市发展规划

规划城区形成“一核、两轴、四片“的空间结构。规划城区延续集约紧凑的布局模式，以现状建成区为依托，在保护生态风景区的前提下，沿两条空间发展轴线拓展，形成4个综合片区。

一核：规划城区中部的岗山、铁山风景区，具有特色的绿色核心。

两轴：沿燕京大道—择邻路、太平路—矿建路形成引导城区空间东西向拓展的发展轴线；沿峄山路形成引导城区空间南北向拓展发展轴线。

四片：规划城区划分成4个综合用地片区，分别为中心片区、西部片区、东部片区、北部片区。

城市建设用地向东扩展；向西严禁跨越压煤线；向南控制发展，不应突破规划南外环路；向北跨越铁山、岗山风景区寻求更大的发展空间；优化现状城区，形成城市中心。

结合东部片区住区建设，疏解中心片区人口。结合压煤区内村庄迁移，引导新增人口有序转移。 规划北宿镇、唐村庄压煤区村庄人口向西部片区转移；中心店煤区村庄人口向北部片区转移。

统筹城乡发展，现代化城市建设呈现新面貌。抓实施“东扩、西联、中提、北接”战略，以东城区开发建设拓展发展空间，以旧城区改造提升改善群众生活条件，以开发区快速发展增强经济实力，以北城区框架拉开扩张城市规模；高标准建设邹西城市快速路网，规划建设城市新环线，科学谋划邹东旅游线路，逐步形成通畅便捷的交通网络；新型社区建设稳步推进，生态环境明显改善，小城镇集聚功能不断增强，建成布局合理、功能完善、生态宜居、城乡一体的现代化城市。2015年城市建成区面积达到55平方公里，城镇化率达到55%，森林覆盖率达到36%。

聚全力加快东城区建设。加快体育中心、文化中心等标志性工程建设，建成会展中心,提升城市品位形象。完成文博苑、泉兴家园、世纪国宏等高层住宅主体建设，加快和谐家园、雍景苑、爱家豪庭等项目建设，建成一批功能完善、环境优美的精品小区。全力推进护驾山公园、唐王河沿线景观改造工程，加强对唐王山、吉米山的生态保护，打造南部“天然氧吧”。加快建设北京阜外医院齐鲁分院，规划建设商务区、东城初中、小学、幼儿园、人民医院分院、污水处理厂等公共设施，形成完善的医疗教育体系，集聚人气商气，年内完成200 座以上高层建筑主体工程,现代化样板城区初具形象。

大力度推进旧城改造。开工建设跨京沪铁路城市高架桥，大修改造城区部分道路，形成更加完善的交通体系。坚持市场化运作，未来将继续因利河综合治理工程，和 “两孟”片区改造。规划建设一批农贸市场、停车场，新建一批城区公厕，对旧公厕全面改造升级，方便群众生活。近几年将重点改造背街小巷，建设一批小公园、小广场、小绿地，为群众提供更多的休闲空间。

高起点推进新型城镇建设。倡导小城镇建设与产业发展有机结合，将会完成13个镇总体规划编制，鼓励引导资金、项目、人才、信息向小城镇集聚，使小城镇成为区域性工商业区和商品集散地，推动镇域经济跨越发展。完善教育、住房、社保等综合配套，引导有条件的农民有序转为城镇居民。未来将会有9个新型农村社区建设，新建楼房150万平方米。

1.3 城市区域分析

目前以行政区域划分，邹城市总共13个镇、3个事处、2个村（含社区居委会）。邹城市主城区划分为3个区域，分别为钢山事处，千泉事处，凫山事处。

本项目位于城东板块，紧靠城东东西主干道燕京大道，是未来邹城的新城区。规划城东板块为未来的城市行政中心、文化娱乐中心、教育中心，其地段优势无可比拟。项目东临牙山路，南临市和邹城新六中，北邻百货大楼和燕京大道，地理位置非常优越，城市未来行政商务核心核心区，优越的人文环境与自然环境形成了高尚成熟的城市发展链。交通是居住的基础，发达的交通保证了不仅仅是出行的便利，更有心情的舒畅；项目距京福高速公路入口10分钟车程。

2．经济及人口分析

2.1 人口构成

人口保持低速增长，2010年末全市非农业人口39.34万人，总人口114.77万人，农村人口74.77万人。人口出生率为10.71‰，人口死亡率为7.44‰，人口自然增长率为3.27‰。

2.2 经济发展概述

邹城是国家级历史文化名城，新兴能源工业城市。尤其是改革开放以来，经济和社会事业建设取得了丰硕成果。

两个省级经济园区： 邹城工业园； 邹城市经济技术开发区 一个省级知识产权园区：邹城市经济技术开发区（首批） 两个全国千强镇街： 北宿镇； 钢山街道

乡镇投资环境300佳乡镇： 北宿镇； 中心店镇 省级中心镇：城前镇 一个全国文明村镇： 北宿镇 一个全国环境优美乡镇：北宿镇 山东省矿山机电产业第一镇：中心店镇 中国名牌产品两个：

峄山牌尿素； 乳制品（济宁维维乳业有限公司）； 山东名牌产品九个：

英克莱、英之杰牌自行车 电动车 健身器（山东英克莱集团有限公司）； 兖矿一号动力煤、兖矿二号精煤（兖矿煤业股份有限公司） ； 奔腾牌油漆（山东奔腾漆业有限公司） ； 无名牌啤酒（燕京无名啤酒股份有限公司）；电器类产品（开关）（东方机电有限公司）； 无碱玻璃连续纤维纱（泰山玻璃纤维邹城有限公司）； 金通牌钢丝增强液压橡胶软管（兖矿集团邹城金通橡胶有限公司）； 兖矿长龙牌塑料、橡胶面整芯阻燃输送带（兖矿集团唐村实业有限公司）； 兖矿集团牌液压支架（兖矿集团有限公司） 山东名牌农产品两个：

益智牌双孢菇（山东华源食品有限公司）； 孔孟牌黄金梨（邹城市兰谷园艺发展有限公司）； 山东服务名牌两个：

邹城择邻山庄； 邹城万家乐超市有限公司

2010年由国家发布的全国百强县排名上山东邹城位于第22位，名次靠前。

2.3 国民生产总值分析

2010年全市实现地区生产总值8.29亿元，按可比价格计算，比上年增长12.9%，高出上年同期增幅0.7个百分点。其中：第一产业增加值36.91亿元，增长3.0％；第二产业增加值336.04亿元，增长11.7%；第三产业增加值175.34亿元，增长17.2%，一、二、三产业分别拉动全市经济增长0.9个、7个、5个百分点，三次产业结构调整为6.73：61.29：31.98，与上年相比二产比重下降1.11个百分点，一产、三产比重分别提高0.09个、1.02百分点。人均生产总值4元。

地方财政收入完成30.70亿元，增长25.01%，规模以上工业增加值完成259.78亿元，增长16.0%，规模以上固定资产投资完成248.48亿元，增长35.1%，社会消费品零售额完成139.81亿元，增长19.1%。

城乡居民生活质量稳步提高。据抽样调查，全年城镇居民人均可支配收入达到17285元，增长8.1%；城镇居民人均消费支出9747 元，增长10.8％。农民人均纯收入7153 元，增长9.3%；农民人均生活消费支出3512 元，增长8.3%。全市在岗职工平均工资为39880元。

第二章 房地产客户分析

邹城市房地产目标客户群主要分布于当地部门、国有企业、私营企业和个体户中。主要针对从事事业单位的高层、企业中高层管理人员等，买房的主力军应该是大学毕业生、机关事业单位、矿上、电厂、及个体经营者

1. 邹城市各阶层消费观念

（1）外来人—农进城型

对象：邹城市附近县市的生意人。在邹城工作，为了变为城市人，方便生意和工

作。

外地流动人口来到邹城务工。当有一定积蓄，工作相对稳定的时候就会考虑安定下来。

消费倾向：他们渴望购买中小的紧凑型户型，这部分人消费水平不高，但有一定积

蓄，他们思想开发容易接受新的事物，也有一定的超前消费能力。 推荐户型：由于他们积蓄有限，在户型上以小户型为主，他们会关注中低价位的住

房。

（2）工薪阶层—渴望买房型

对象：邹城市各企业职员，以及一些收入稳定但是工资不高的岗位人员。 消费倾向：购房对于他们来说往往是一次性消费，在购买时非常谨慎，综合考虑

因素较多。

推荐户型：受到资金的影响，往往关注中低档住房较多，但对于质量和环境的考

虑也比较多。

（3）公务员—改善居住型

对象：大型国有企业、市直机关、金融、学校、医院等单位职工，他们一般在市

中心上班，收入水平高、稳定，而且单位效益好。

消费倾向：他们大部分拥有单位住房，随着房价不断地上涨，为了提高自己未来

或者解决子女将来的安居问题，他们将超前选择品质及环境良好的楼盘进行购置，而成为邹城二次置业者的一部分。

推荐户型：这类消费群体是中等户型的主要需求群体。在资金上比较充足，往往

不会考虑低档户型，对于周边配套比较关注。

（4）成功人士—享受投资型

对象：在邹城，成功人士的构成较为多样化，有家财万贯的煤矿高层，有独撑门户

的实业老板，有资本丰厚的各类投资者，有一部分掌握实权的高级公务员。 消费倾向：这类人群资金充足，价格对其不是主要障碍，但是在品质和环境上要求

较高，是高品质大户型或投资型物业的主要需求群体。

推荐户型：他们需求高档物业，往往需求别墅、公寓或联排别墅，主要为山景楼盘。

2. 日益发展的消费水平

从山东省邹城市统计局了解到，2010上半年邹城市居民消费水平持续提高，1至6月份，实现社会消费品零售总额65.5亿元，同比增长19.6%。

据了解，2010年上半年该市城镇市场保持稳定发展，实现社会消费品零售总额59亿元，同比增长20.2%；乡村市场实现6.5亿元，同比增长14.8%。城乡零售额增幅差距有3月份的6.3个百分点缩小为现在的5.4个百分点，该市的有效需求持续扩大，农村市场日益活跃，城乡差距正逐步缩小。1至6月份，限额以上企业建筑、装潢材料类零售额同比增长20.3%；

上述一系列数字表明：随着邹城居民收入的增加，人们已经将可支配收入转化为消费能力。因此内需的扩大，体现了居民消费观念上的开放，开阔了房地产市场上的需求。

第三章 房地产发展情况

1.近期土地供应

2014-7-1 邹城市百大房地产开发有限公司 邹城市东城房地产开发有限公司 山东鸿顺房地产开发有限公司 邹城市金帝房地产开发钢山中学北 85.30 70.34 6000 7 2014-7-1平阳东路南 护驾山路西，名泉路北 28.21 171.91 4850 7 2014-7-1104.10 190.19 19800 7 市崇义路 金山大道东，五号路北，燕京大道南，燕山路北 南坛北街南，开发区中心路东 南坛北街南，开发区中心路西 名泉路中段路南 和平路路南，牙山路路西 和平路路南，2.53 40.24 101.8885 xxxx 有限公司 济宁鲁兴房地产开发有13.9749 70.51 14780 2014-6-8 限公司 邹城市万达煤炭机械制6.7 105.94 710 2014-6-8 造有限责任公司 邹城市万达煤炭机械制11.00 105.46 1160 2014-6-8 造有限责任公司 邹城市东建房地产开发16. 153.96 2600 2014-6-8 有限公司 2014-3-268.42 101.72 6960 3 2014-3-2150.14 14700 3 山东振嘉房地产有限公司 滕州市佳合置业有限公司 金山大道路东 97.91 太平东路路北，金山大道路东 87.92 2014-3-2100.66 8850 3 邹城市嘉德房地产开发有限公司 太平东路路南，金山大道路东 峄山路北首路东 牙山路以西，规划成功路以北 牙山路以西，规划成功路以南 北环路以北，104国道以西 85.20 龙山路路东，海鲁公司北 平阳东路路南、金山大道东 平阳东路路南、金山大道东 平阳东路路南、金山大道东 78.51 .99 7065 2013-8-12 邹城市宏城置业有限公司 224.69 90.35 20300 2013-8-12 邹城市宏城置业有限公司 86.09 90.02 7750 2013-9-10 邹城市名鉴房地产开发有限公司 13.86 133.43 1850 59.86 5100 110.86 81.19 9000 2014-1-14 2014-1-14 2014-1-14 邹城宋氏鑫琦房地产开发有限公司 邹城市佳和房地产开发有限公司 兖矿集团海鲁建筑安装开发有限公司 55.23 81.48 4500 2014-1-14 邹城宋氏鑫琦房地产开发有限公司 71.04 139.36 9900 80.39 100.75 8100 2014-3-23 2014-1-14 济南星上置业有限公司 滕州市城郊房地产综合开发公司 2.房地产市场发展区域划分

根据近几天的市场调研和邹城城市发展规划，可以将邹城大致划分为市中、城北、城西、城东四大板块。其中，公园路以南，峄山路以西，京沪铁路以东，城前西路以北的传统老城区列为市中板块；崇义路、花园路以北，京沪铁路以东为城北板块；京沪铁路以西，城前西路以北为西部板块；崇义路以南，峄山路以东，城

前东路以北为城东板块。

（一）市中板块

1. 范围

公园路以南，峄山路以西，京沪铁路以东，城前西路以北的传统老城区列为市中板块 2.板块概述

该板块为邹城市主城区所在区域，具有得天独厚的生活、娱乐、交通资源，人口密度高，生活便利性强，但因为受规划，缺乏新兴社区。 3.房地产发展情况

在建及在售项目相对较少，鑫源国际城为该区域具有代表性的高端项目，由于靠近人民广场及百货大楼加之形象展示较佳，受到邹城购房者的广泛关注。 优势：生活氛围成熟、配套完善、交通路网发达

劣势：人口密度大、面貌陈旧，规划进行向东疏导，发展活力不如东部 4.代表项目： （1）鑫源国际城

基本信息 位置 所属区域 占地 总建筑面积 总户数 容积率 绿化率 建筑类型 价格 面积区间 开盘时间 交房时间 东滩路与岗山北路交汇处 市中区 92000平米 38万平米 1947户 3.25 35% 两栋20层高层、十栋34层的高层 4750元/㎡ 97-166平米 2010年12月18日 2012年10月1日前 户型 开发商 车位数 物业费 楼盘配套 两室两厅、三室两厅、四室两厅 邹城市发展投资控股有限公司 1210个地下车位 1元/平米 5万平米沿街商业 目前在售的为一期五栋高层1#、3#、5#、7#、9#均价为4750元/㎡，已开盘，预计12年10月1日前交房；2期11年5月开盘。该项目总投资15亿。除一号楼97平米户型外，其余户型均南北通透。该项目地理位置较佳，内部园林景观资源优势明显，在邹城具有较高影响力。 （二）城东板块

1.范围

崇义路以南，峄山路以东，城前东路以北为城东板块。

2.板块概述

受市东迁的影响，东部板块将成为为未来城市发展的重点区域；目前，该区域有包括新市、会展中心、体育中心、文化中心、百货大楼、新六中等大批市政项目正在筹划建设中，预计未来3—5年内，将基本形成核心规模。区域内南北向主要交通干道有普阳路，金山大道，牙山路，东西向主干道有太平东路、平阳东路，另外金山大道将向北延伸贯通，另有文化路，成功路等多条区域及干道修建，将会形成极为便利的交通路网。该区域被定位为邹城未来居住区，区域环境资源优势明显，无大型化工企业。在建或带建设楼盘项目有世纪国宏、燕京四期、鑫琦福邸、圣水新苑、名士豪庭、爱家豪庭、前八里社区、文博苑小区，龙泉小区等十几个新型社区。 3.房地产发展情况

在建项目较多，由于受规划，本区域除鑫琦福邸一期有五栋多层已售完外，其余均为高层项目。受市东迁及大批市政工程带动，东部区域未来三年内基础设施建设及生活配套将会快速完善，成为邹城市的房地产发展的热点区域。 优势：市正在建设中，规划邹城会展中心、文化中心、体育中心，新六中扩建，百货大楼等，交通便利，环境资源优势明显。 缺势：目前生活配套尚不完善，缺乏大型生活配套

4.代表项目： （1） 嘉禾·世纪国宏

基本信息 位置 所属区域 占地 筑面积 容积率 绿化率 建筑类型 燕京大道与唐王山路交汇处 东部 7.7万平米 20万㎡ 2.55 40% 一期共五栋；三栋28层（1#、2#、3#）、两栋17层（6#、7#） 价格 面积区间 开盘时间 交房时间 户型 开发商 物业费 楼盘配套 均价4700元/平方 96——146平米 2011年9月 12年上半年交房 96—146平米 山东峰厦置业投资有限公司 未定 沿街商业、会所 该项目整体同时开发，分两期推出，目前在售为一期，共五栋，二期八栋，定位为高端。目前一期已经开盘，均价4700元/平方米 鑫琦福邸

基本信息 位置 所属区域 开发商 占地 牙山路与成功路交汇处 东部 山东鑫琦置业有限公司 166亩（110672.2㎡） 总建面 容积率 绿化率 建筑类型 价格 面积区间 开盘时间 交房时间 户型 29万平米（地上22万㎡，地下7万㎡） 2 40% 5栋多层，7栋联排别墅，24栋多层 2760元/㎡起价，曾差60元 90——140㎡ 09年6月份开盘 两室一厅一卫、两室两厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫 二期内部配套缺乏，外部靠近新奇社区超市、社区便楼盘配套 利店等。 该项目共分两期，一期09年六月份开盘，目前正对外销售，其中五栋多层已售完，高层六层以下基本售完，七层往上剩余量较大，现在交全款无任何优惠，办贷款需交首付，签协议后有开发公司统一定时间签合同；二期只接受团购不对外销售。

（2） 燕京花园四期

基本信息 位置 所属区域 开发商 建筑面积 基地面积 容积率 建筑类型 价格 总户数 开盘时间 交房时间 燕京大道与金山大道交汇处 东部 邹城市永大房地产开发有限公司 21473.5㎡，地下：1877.88㎡ 1872.06 1.26（综合） 六栋11层，一栋六层，共七栋楼 预计3400元/平米 33#-37#=220户，总户数（300） 2011年 未知 设计公司 上海同济大学建筑研究设计院设计 该项目西侧靠近待修通的金山大道，在七栋楼中从南往北为五栋小高层（11F）已通过审批，最北边的多层（6F）和小高层（11F）尚未审批通过，目前工程正处在前五栋的地下施工阶段。 (4) 置地家园

目前该项目只剩下四套，没有后续项目。

基本信息 位置 所属区域 开发商 占地 容积率 价格 竣工时间 名泉路88号 东部 邹城市天福房地产开发有限公司 31691.000平方米 5.78 均价3140.000 元 2010-01-12 该项目只有一栋楼，没有明显的小区边界，置地家园坐落于名泉路88号.由邹城市天福房地产开发有限公司开发.层高为地下2层地上26层的高层住宅楼，公交线路8路.17路.11路.16路.，公交站名：千泉事处.。教育环境：第五中学.实验中学.匡衡小学.大胡小学.。 （5）圣水新苑

基本信息 位置 所属区域 开发商 占地 建筑面积 建筑类型 价格 邹城市金山大道西侧，对面 东部区域 邹城市旺胜房地产开发有限公司 13.33万平米 42万平米 高层 交15万定金，1—3层按3580元每平米定价，其余各层根据具体每层差价定价。 面积区间 主力户型 开盘时间 交房时间 物业费 开发商 楼盘配套 90㎡、120㎡、160㎡； 两室两厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫 最早11年底 最早12年底 未定 邹城旺胜房地产开发公司 沿街商业，会所 原名金山新苑，开盘未定，12年底交房，目前接受客户预定，1——3层交15万每平米按3580元/平米定价，往上各层按每层差价来定，目前该项目正在地下建设。户型配比；90平米（一梯两户），120平米（一梯三户），120平米（一梯两户），140平米（一梯两户），140+160平米（一梯两户） (6)万佳阳光城

基本信息 位置 所属区域 占地 总建筑面积 容积率 绿化率 建筑类型 价格 西苇水库西侧，太平东路北 东部 22万平米 29万平米 1.2 40.3% 多层、小高层、洋房 均价3600 起价3400 每层价格递加70元/平米，8.9层递减20元/平米 面积区间 开盘时间 户型 开发商 物业费 96-160 一期剩两栋5月1日左右开盘 三室两厅，两室两厅 山东万佳置业有限公司 楼盘配套 超市，会所 项目为济宁唯一养生、度假、休闲、娱乐、居住于一体的复合型地产项目，2期共推出6幢，四幢基本售罄，两幢5.1左右开盘。通过调盘观察，该项目案场混乱，项目形象较差。 （7）文博苑小区

金山大道以东，岚济路以西，平阳路以南，占地300亩，总建筑面积56万平米，地上37万平米，该小区为公务员小区，主要针对单位职员，对外销售量较少。 （三）西部板块

1. 范围

京沪铁路以西，城前西路以北为西部板块

2. 板块概述

该区域隶属凫山事处，邻近兖矿总部，人口密度仅次于市中区，人口多且具有一定的消费水平，多为兖矿、铁运处、单位等职工及个体私营业主。该区域在建项目相对较少，住宅普遍处在中间档次。区域内大型生活配套有义乌商贸城、圣都商贸城、万家乐超市、兖矿总医院等，居住氛围相对成熟，但因其为邹城市传统的工业区，环境相对较差，城市面貌陈旧。 3. 房地产发展情况

区域内在建项目较少，代表项目为名鉴田园、馨园小区。本区域为规划中的工业区，房地产发展空间相对较小。

优势：有兖矿总部、兖矿机电、铁路运输处、宏河集团等大型企业，万家乐、兖矿总医院、火车站等生活配套，生活便利。 劣势：为传统工业区，环境差。 4.代表项目： （1）名鉴田园

基本信息 位置 所属区域 开发商 占地 城前西路2466号 西部区域 邹城市名鉴房地产开发有限公司 12万平方米 建筑面积 容积率 绿化率 建筑类型 价格 18万平方米 1.398 35％ 多层，小高层，别墅 住宅起价：2870 元 均价：3160 元；别墅4000—5000元 面积区间 住宅：-125㎡ 别墅：235㎡和226.94㎡ 88.02㎡两室两厅一卫；113.25㎡三室一厅一卫；93主力户型 ㎡两室两厅一卫（三室一厅一卫）；120.56㎡三室两厅两卫 物业公司 楼盘配套 邹城市田园物业服务公司 孟母学堂，岚济医院，义乌和胜都商贸城 批准预售范围，10号楼12号楼13号楼14号楼16号楼；由24栋多层20栋叠加别墅和2栋高层组成，是我市西城新区较大的开发楼盘之一。10路公交车8分钟直达市中心，开往北宿，南屯的1路公交车在小区西设有站点，公交站名东沙村，小区东临孟母学堂，岚济医院，义乌和胜都商贸城。小区设有假山奇石休闲区老年健身区，儿童活动区。目前，别墅及部分多层主体已经完工，项目中间部分多层已入住，；北部高层尚在建设中。 （2）馨苑小区

09年已售完，属西部区域，现在只剩下阁楼，面积从87㎡——126㎡不等，总价从15万——65万不等，没有产权。 （四）北部板块

1. 范围

崇义路、花园路以北，京沪铁路以东为城北板块 2. 板块概述

该区域主要隶属钢山事处，拥有铁山公园、市体育公园、岗山风景区等多处旅游风景项目，自然景观优势明显；另外，本区域学校众多属邹城的文化教育基地。 3.房地产发展情况

在建项目较少，目前在售的楼盘项目很少，具有代表性的是由兖矿集团开发的昌平

花园小区一期，一期目前已经进入尾盘销售阶段，客户多为当地兖矿职工。二期已经开始施工，将于2011中旬开盘。北部区域生活配套设施较少，城市面貌陈旧，房但环境优势明显。 优势：环境资源优势明显 劣势：片区内以村庄为主，档次低 4.代表项目： （1）昌平花园

基本信息 位置 所属区域 开发商 占地 建筑面积 容积率 绿化率 建筑类型 价格 面积区间 主力户型 开盘时间 竣工时间 交房时间 销售情况 设计公司 可售 楼盘配套 昌平山路666号 北区 兖矿集团东华建设有限公司 18.79公顷 47万平米 2.088 35% 小高层、高层 住宅起价：3275元/平米，均价：3800元/平米 103—140平米 100-110 2010-6 2011-02-28 2012-05-01 一期销售90%以上 北京市建筑设计研究院 96套 9路、11路、18路公交，邹城八中、兖矿总院、昌平商贸城、昌平市场。 昌平花园项目，位于邹城市城区西部，东滩路以北，昌平山路以西。昌平花园项目是邹城市现

有小高层、高层中总建筑面积相对交大、容积率相对最低、最的小区，项目建成后将成为邹城地区高品质住宅的成功的典范。项目住宅以小高层和高层为主，总建筑面积约47万平方米，设计居住人口1.1万人。楼与楼之间最大间距为93.8米，最小楼间距为46米。项目楼间距比国家规定的最小楼间距36米，还多出10米的距离。现一期主打户型为100－110平方米，有少量的120平方米、140平方米。

3.邹城市房地产市场四大特点：

特点一：房地产市场还处于初级阶段

邹城目前在建的商品房，绝大部分楼板还在采用预置楼板，如天泰南区、海悦花园、馨园等小区，楼间距小，所采用的建材标准低。主要原因在于邹城有规模、有实力的房地产开发商太少，开发商没有长远发展的意识，目光短浅，存在着急功近利的思想。同时，物业方面，邹城的房地产开发，大多数小区配套都不大完善。

邹城市位居全国发达县市第26位。2003年国内生产总值就已经完成190.88亿元，已经具有较大的市场消费力，但根据市场调查，我们发现邹城整体房地产市场还处于初级阶段，主要表现：房地产开发水平低，很多楼盘为旧村改造和单位开发，项目开发大多数为中低档，物业管理水平低、管理费用低；单位建房还大量存在。 特点二：供需两旺，但供求存在结构性不平衡

总体供需结构属于不平衡的状态。低档次楼盘供需两旺；中档楼盘受关注程度较高；高档次楼盘开发几乎没有，是市场空白点，住宅市场处在快速发展阶段。我们分析,随着邹城经济发展、城市建设的加快，客户对住房的要求会越来越高，尤其是高端客户群体，其消费水平和住房情况已极不协调。

特点三：邹城房地产目前还处于产品阶段，但近两年将会得到较快发展

表现一：项目园林、景观设计缺乏特点，小区内环境没有足够重视

目前邹城各楼盘还没有国际知名设计公司的手笔，各项目对内环境及园林设计重视不足，少有主体景观出现, 户型设计上没有完全体现景观优势。原因在于过于依赖自然景观，其次是因为用地面积狭小，不利于作出景观。 表现二：物业管理水平较低：

邹城市各楼盘物业管理还处于一个较低的水平上，高档会所、功能配套、商业街区多是流于形式，体验感不强，客户缺乏高端物业管理服务的体验。 当前小区物业发展处于盲目、混乱、无序的状态，其具体表现如下：

一、定位不准确，管理意识先行，服务意识淡薄。现在的物业公司几乎都从属于房地产

公司，背靠大树，底气十足，不能放下架子为居民着想，为居民服务。

二、思路不开阔。仅围绕着水、电、卫生、取暖的收费问题打转，不开发新的服务项目。 三、标准不统一。服务无标准，收费无标准，各小区各行其事，居民不知费从何出，该

出多少。

四、服务不规范。许多小区大门由一老人把守，其安全治安状况让人担忧。 特点四：邹城市营销水平普遍不高，达到品质营销的在售楼盘并不多。 一、由于邹城市房地产起步晚，发展速度较慢，高水平营销手段应用甚少。

二、现有项目或受制于项目体量和配套，或受制于开发营销的传统观念，文化营销、体

验营销存在市场空白点。

特点五：邹城市城市升级改造正快速启动，未来三年内将形成新的城市格局。

邹城市3311重点工程，为邹城2010开始实施的重点市政工程计划，其中包括建设邹城市规划展览馆、体育中心、会展中心、文化中心等在内的多个市政项目，以及岗山花园、护驾山新型社区、杜庄村新型社区等多个新型社区，贯穿东城区北片区多条路网，因利河治理、邹城市第二污水处理厂，峄山风景区、两孟文化保护开发等近30项重点工程。3311重点工程的建设将为邹城市改造升级提供强有力的源动力，也为房地产的发展提供了广阔空间。

综合上述，邹城市当前房地产水平与人们的预期还存在一定的差距。而这一差距的存在也为房地产的发展提供了空间。

4.邹城市目前市场分析：

在国家加强的高压下，邹城房地产市场进入缓慢发展期，基于强劲的市场刚性需求，房地产市场状况明显好于其他同类城市。邹城买房者持币待购的观望状略微显现，但不影响整个宏观市场的成交量。

在10月、11月两个月内，佳合·名仕豪庭楼盘新客户来访量达到25批/天、老客户回访量稳定在13批/天，远远高于附近的爱家豪庭楼盘（爱家豪庭新客户来访量14批/天，老客户回访7批/天）。据前两月的市场统计，名仕豪庭每月登记的购买意向强烈客户约80户，爱家豪庭每月登记的购买意向强烈客户为35户。

由此可见，尽管国家对房地产行业实施高压，但是基于强劲的市场刚性需求，邹城房地产市场依然成良好发展趋势。

邹城在售楼盘市场价格分析

在售楼盘 鑫源国际 昌平花园 世纪国宏 东山雅居 名鉴田园 鑫琦福邸 均价 4700——4800元/㎡ 4500元/㎡ 4600——4700元/㎡ 3500元/㎡ 2800元/㎡ 尾盘住宅 3300元/㎡ 开盘日期 10月份开盘 11月份开盘 价格浮动 每平方上升100元左右 —— 开盘后月均销售量 约25套 约46套 约21套 约15套 约14套 约27套 每平方上升100—200元左9月份开盘 右 —— —— —— 价格未变 价格未变 每平方上升100元左右 由市场价格统计分析可知，邹城房地产价格略有上升，各个楼盘月销售量基本稳定，整个市场状况呈良好态势发展。根据市场状况预计佳合·名仕豪庭项目在明年上旬开盘销售率可达到70%，半年内完成一期基本清盘