＇．ｉｅｎｃｅ ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ ａｎｄ ｅｃｏｎｏｍｙ 【法制园地】 维普资讯 http://www.cqvip.com ０ ０誊 同 房屋，时隔七年，仍是平地一块。并向法院 起诉。大连中级人民法院认定的双方投入 款额为： 文／徐国祥 一、基本事实： 水 ｌ 理规划审批以外的各项手续，包括：Ｉ 道、电业、煤气、环保、消防、人防、供暖 １９９４年６月６日，辽宁省大连长春 路百货有限公司（下称：百货公司）与大连 市商业网点建设开发公司（下称：开发公 等；并交纳各种费用。２、负责履行甲方 与大连市房地产开发领导小组签订的 开发建设履行保证书的各项条款，并负 百货公司总计投入：１４９６６３０元。开发 公司总计投入：ｌ７８９６６５．２０元。 司），签订《联合翻建仓库、办公室协议 书》，主要内容是：对百货公司规定现有的 其全部责任。３、负责全部投资，组织施 工和施工管理。４、按开发办要求，按期 交纳土地出让金。５、在开工前，负责交 二、大连中级人民法院一审判 决的主要内容： （１９９９）大民房初字第１１５号民事判 仓库和办公室进行翻建，建筑办公用房 ３６００平方米，１９９４年６月开始动迁破土， １９９５年５月１０日前竣工，所建房屋面积 付甲方已付出的前期费用９万元。６、负 责动迁安置及房屋拆除、平整土地。７、 负责解决红线外修缮公司供暖煤存放 按５：５比例分成共用；如设计面积有变 化，按实际竣工面积为准。 厶口 书：开发公司是原告、反诉被告，百货公司 是反诉原告、本诉被告。 开发公司诉称：ｌ９９７年９月，被告在 ｊ 位置。 百货公司依约完成了上列义务。开 百货公司的义务共两条：“ｌ、６月ｌ５ Ｊ 日之前按期清除仓库、办公室一切物品， Ｊ 发公司因周边居民的干扰和规划部门 交付乙方进行拆除。２、负责办理红线批复 Ｊ 将原定六层３６００平方米改为五层 ８平方米后，则提出按８：２分配未 Ｊ １８１ｊ 果立即不再施工，地面上没有按期建成 未与我方协商的情况下，单方面向土地规 划部门提出修改设计方案，将原定的六层 楼３６００平方米改为五层１８１８平方米，损 前的有关手续。 开发公司的义务共七条：“ｌ、负责办害了原告的合法权益，违反了联建协议规 定双方共同负责协调处理联建过程中发生 问题的条款，已构成违约。要求解除双方签 订的联建协议，赔偿原告对该工程的投资 及经济损失３０３５７８９元。 百货公司反诉称：停止施工责任不在 我方，关于向规划部门提出修改原设计方 案是通过市政府有关部门的主持下，双方 协商后提出的，我方并未违约。要求开发公 司偿还投资３０７１５９元和赔偿拆除办公楼、 仓库造成的直接损失１３３４０７５元。 “双方当事人翻、扩建新楼的项目经过 有关部门的批准、各项手续齐备。”“本院认 为：原、被告签订的联合翻建仓库、办公室 的协议是双方真实的意思表示，亦符合有 关规定，应视为有效合同。”“双方在联建过 程中，由于受到当地居民群众的干扰和阻 挠，使该工程无法进行施工，双方签订的协 譬 ０ ２ ０ ｏ ０ 议无法履行。为了不使矛盾激化，有关部门 下达了停工通知，市政府有关部门在调解 日匮罄口。 一 一 疆雌 ＩｔｌｆｆｉｍｉＴ￣｜ｌｉ鞭 维普资讯 http://www.cqvip.com Ｃｈｉｎａ ｎｏｎ－ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔａｌ ．．…【法制园地】 钢材款１０７００元和开发公司向百货公司 借款２００００元，百货公司应当返还开发公 司投资款１７８９６６５．２０元。造成协议无效， 双方当事人均有过错。考虑因无效协议的 履行行为而造成的实际经济损失应由双 方平均分担。” ３、判决如下：其一、维持大连市中级 人民法院（１９９９）大民房初字第１５５号民 。．。…事判的第四项；其二、撤销（１９９９）大民房 初字１５５号民事判第一项、第二项、第三 项；其三、本判决生效后１０日内，大连长 春路百货公司返还开发公司投资款 ｌ７８９６６５．２０元；其四、本判决生效后１０日 内，开发公司给付百货公司经济补偿款 ６０９３０４元；其五、百货公司给付开发公司 利息损失补偿款，该款按中国人民银行同 后，双方当事人对新方案的分配比例产 生分歧，达不成一致意见，致使新方案无 法实施，其责任在双方当事人。” 判决如下： 有土地使用权的一方以土地使用权作为 投资与他人合作建房，签订的合建合同 是土地使用权有偿转让的一种特殊形 式，除办理合建审批手续外，还应依法办 理土地使用权变更登记手续。未办理土 期贷款利率的５０％和本金１７８９６６５．２０元 计算，自ｌ９９５年ｌ０月２７日起计算至本 金返还完毕之日止。 ｌ、解除大连市商业网点建设开发 公司与大连长春路百货有限公司联合翻 四、专家评析意见 日前，北京恒城律师事务所特邀北京 大学、中国民法大学、国家法学院、检察学 院、中国人民大学等单位有关专家，对此 案进行研讨，主要意见归纳如下： ｌ、合同有效。 地使用权变更登记手续的，一般应当认 定合建合同无效，但双方已实际履行了 合同，或房屋已基本建成，又无其他违法 行为的，可认定合建合同有效，并责令当 事人补办土地使用权变更登记手续。本 建仓库办公室协议。 ２、大连市商业网点建设开发公司投 入该工程的资金１８２０３６５．２０元，其中 ｌ ０元由其自行承担。大连长春路 百货有限公司投入的资金及直接经济损 案开发公司与百货公司签订的《联合翻 建仓库办公室协议书》，虽是双方当事人 真实的意思表示，但因双方当事人既未 办合建审批手续又未按有关规定办理国 失计１４９６６３０元，由其自行承担。 ３、大连市商业建设开发公司超出 ｌ ０元的经济损失计３２３７３５，２０元， 联建房分配使用协议，是双方投资共 建并按协议分成共用，不属于具有营利性 由大连市商业网点建设开发公司承担 有土地使用权的变更登记手续，且在协 议书履行初期即因故终止了履行行为。 故该联建协议应当认定为无效。“ ２、损失：“因该项目的建设单位是百 质的城市房地产开发；不适用城市房地产 开发方面所涉及的土地权属由联建双方 过户的相关规定。退一步讲；联建房可在 完工后，按协议根据各自分得的实际面积 办理房屋登记、用地面积登记手续；不一 定要先办理土地权属登记。 ｌ６ｌ８６７，６０元，大连长春路百货有限公司 承担ｌ６ｌ８６７，６０元。 ４、驳回原、被告的其他诉讼请求。 货公司，且各项建设审批手续及土地使 三、辽宁省高院（２００２）辽民一 终字第４５号二审判决内容： ｌ、认定合同无效。 “本院认为，依据相关法律规定，享 用权均登记百货公司名下，故该项目的 各项建设开发权属及已经形成的开发利 益应归百货公司所有。开发公司投入该 项目的建设资金１８２０３６５．２０元，应由百 最高法院《关于审理城市房地产管理 法实施前房地产开发经营案件若干问题 的解释》，是针对房地产开发经营而言的， 本案不是房地产开发经营，而是共建共 货公司返还。扣除百货公司支付的工程 圈 维普资讯 http://www.cqvip.com ｃＩｅｎｃｅ ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ ａｎｄ ｅｃｏｎｏｍｙ 【法制园地】 用，不走向市场，没有经营谋利之意，不 行，造成不应有的经济损失。 司利息损失补偿款，该款按中国人民银行 适用此解释。退一步说：双方已经实际 ５、实体判决依据不实。 同期贷款利率的５０％和本金１７８９６６５．２０ 元计算，自１９９５年ｌ０月２７日起计算至 本金返还完毕之日止。而对百货公司投入 １４９６６３０元的利息，却只字不提由百货公 履行合同，只是因为当居民的干预、政 府部门改变规划、开发公司要求改变原 ５：５分配比例而造成合同不能全面履 行，并不能以此认定“合同无效”。 其一、百货公司没有得到联建权益。 二审认定；该工程没有建成，政府下令加 之居民闹事，原工程所在地已被填埋，变 成了绿地、平地，没有房地产可言——判 司自理。——显失公平。其他经济损失问 题：应当在再审时细算。 综上，专家们认为本案应当复查、再审 予以纠正，并应当中止执行，以防损失进 一２、改变规划的责任，是政府行为， 且经政府做百货公司和开发公司双方 的工作后，才由百货公司按政府的意见 书写报告，不能认定是百货公司单方行 为。 决却写道：“因该项目的建设单位是百货 公司，且各项建设审批手续及土地使用权 均登记在百货公司名下，故该项目的各项 建设开发权属及已经形成的开发利益应 归百货公司所有。开发公司投入该项目的 步扩大。圃 《中国民营科技与经济》杂志 维权热线电话： （ｍｏ）８８５１２２３０一¨２ ３、违约责任：归责于开发公司。其 一建设资金１８２０３６５．２０元，应由百货公司给 予返还。”——这一判决是错误的。 、开发公司按协议办理了《施工许可 证》等规划、动工的手续，完成了协议约 定的两项义务。其二、开发公司没有按 约定将房屋建成，应当承担违约责任。 ４、过错责任颠倒。本是开发公司没 其二、返还投资款不对等。判决由大 连长春路百货公司返还开发公司投资款 １７８９６６５．２０元（１００％）；而对百货公司投 入１４９６６３０元的款额却只判决由开发公 有按合同约定的施工管理相关责任尽 责，造成误工、停工，特别是在调整规划 司给付百货公司经济补偿款６０９３０４元 （５０％）；——显失公平。 设计方案后，又违背联建协议中的面积 ５：５分成的约定比例，单方面提出８：２ 的分成比例，致使联建协议无法继续履 其三、赔偿利息不对等。据判决书认 定的开发公司投入的１８２０３６５．２０元要求 百货公司支付利息。百货公司给付开发公 一 一盖珥ｎｉ Ｆｌ”砒 Ｉ 咖 １。
