旧住宅小区物业服务存在的问题及对策研究

旧住宅小区物业服务存在的问题及对策研究

作者：何红

来源：《消费导刊》2015年第07期

摘要：本文通过在旧住宅小区物业服务存在的问题进行分析的基础上，提出解决旧住宅小区物业服务问题的对策。

关键词：旧住宅小区 物业服务 对策 一、旧住宅小区的界定

“旧住宅小区”通常是指建造年代非常遥远、房龄长的小区、房屋建筑的主体、公共建筑的配套、公共设施设备等随着时间推移而破损的园区。对旧住宅小区的界定是指城市内的建筑面积在30000平方米以上、住宅房屋建成的年代非常长、设备设施不能满足相关需求，道路和各种设备设施管线年久失修、而且当中的基础设施不健全、违规建立的建筑物较多，园区内的环境比较脏乱差但是还有一定的使用价值、能够居住和使用的住宅小区。 二、旧住宅小区物业服务存在的问题

（一）小区配套设备设施难以支持正常物业服务工作

在诸多老旧住宅小区之中，问题最为普遍和尤为突出的就是老旧住宅区的物业的设施老旧和损坏问题，而且当时规划的标准非常的低，有些基础配套设施破损严重，整体的运行性存在不足，大部分的旧住宅小区所配的体育健身设施和文化活动空间较小、绿化面积较小、小区业主的停车位缺少场地等等。

（二）业主观念落后导致物业服务不能正常实施

对旧住宅小区物业服务的过程中，有许多复杂的问题，但是最为基础的还是业主配合度的问题，不少人对物业管理没有正确的常识和理解。业主认为自己所住本身就是年代久远的小区，已经没有什么必要进行管理，有的则认为对旧住宅小区的物业服务可以，但是想要得到业主的配合是非常困难，业主观念的落后和闭塞也给物业服务带来了很大障碍。 （三）旧住宅小区物业管理资金缺口大

在对老旧住宅小区物业进行管理的过程中，资金的筹集和收取难度之大是许多从业人员头疼的一件事，要想真的治理好一个老旧的小区，需要对旧住宅小区物业的诸多基础设施进行大强度的更新，如小区内的治安、设备养护、设施的维护等。根据改造项目的多少和改造程度的不同，资金量少则十万，多则百万，甚至千万。资金的来源为题尤为突出，已经进驻了物业服

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务老旧住宅小区，甚至物业服务水平比较好的旧住宅小区，也存在物业服务费收取的难度增大。

（四）旧住宅区数量大且产权复杂导致物业服务的难度增大

由于老旧住宅小区建筑时代所限制，而又伴随着我国房改政策的变迁，相关产权的规定也不断变化。在有些老旧住宅小区内的国企、企事业单位非常多，在这些单位的体质变更之后，产权的确定已经不是特别清晰了。

三、解决旧住宅小区物业服务问题的对策 （一）完善旧住宅小区物业的基础设施

对旧住宅小区进行管理首先要从看得见的地方入手，对小区的规划和基础设备设施的更新和维护变得是重中之重。对旧住宅区实行物业管理，应加强基础设备设施的规划，使老旧住宅小区旧貌换新颜，并达到一定的标准。主要改造的内容可以有以下几个方面：（1）实行一户一表制。为了物业管理工作的顺利开展，应对小区的水、点、煤气、天然气、暖气等等要一户一表制度，按照每户所显示的使用量来收取费用，减少不必要的纠纷。（2）排污设施。现在社会的步伐加快、节奏紧凑，周边建成了高档商业区或住宅楼，市政设施不断升级优化，但是老旧住宅小区的污水排水设备设施还是相当的老旧和不完善，雨水、脏水、生活废水、实行混排，没有具体的监管制度和设备设施，晴天溢臭气，雨天积深水。在改造设施中，应对排污设施进行改造，使得业主在生活上原理脏乱差的生活环境，让业主的品质得到提高。（3）电力线路。旧住宅小区的线路设备设施不是特别完善，有的旧住宅小区有些照明设备设施已经“失明”，家用电器持续上升使用，用电负荷超载，给小区安全带来隐患。要争取政府的支持，电力企业的协调，老城区线路容量，增加电力负荷，调整电源线，保证在安全用电的旧住宅区的安全系数。（4）墙面美化、房屋改造。房屋年代已久，外观的保温层等等由于雨水的侵蚀，阳光的炙烤已经有严重的开裂和脱落，实在是不雅观。对部分房屋维修、改造时，夜莺当给物业服务公司留有适当的管理用房、方便物业服务公司更好的来为旧住宅小区出谋划策实行管理。

（二）加快、加强物业服务立法工作

在市场经济条件下，运用经济手段和必要的行政手段，引导和支持物业管理行业应该受到法律的保护和支持。因此，物业管理行业要实现法制化运作，只有实现依法管理，物业管理行业的才能健康发展可。

（三）多方筹措资金，建立契约合同收取服务费用

旧住宅小区的物业服务公司应该多方向的筹集资金解决在资金方面的问题，如申请专项维修基金，如根据相关规定，共用设施设备的，每一位业主先暂时缴纳部分物业费和专项维修资

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金，来应对突发情况处理以及对政府采取补充使用的不足部分。物业服务公司可以通过提供特殊服务、社区商业等多种形式的服务增加收入。 （四）构建旧住宅小区物业市场机制

物业管理要有针对性的具体目标和具体的市场细分，在管理上应具备的专业标准。全国大多数的物业管理公司是由房地产开发企业直接任命生，所以，在老旧住宅小区的物业服务招商中，不受这种条件制约，毕竟优势有开发商直接任命的物业服务公司，偶尔的资质是不达标的，我们在实行旧住宅小区物业管理时，应该摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，运用物业服务公司独到的条件和理念，来吸引广大对物业服务有兴趣的人士来进行日常服务，发扬这些从业人员的职业素养，要真真正正的解决业主提出的要求和问题这样能缓解物业服务费收缴率低的情况，物业服务公司本身也要专业性、一体化的方向转型，开发出一个适合旧住宅小服务的“一条龙模式”的道路。这是物业管理全面推向市场的基础。