关于进一步规范业主委员会运行的几点思考

关于进一步规范业主委员会运行的几点思考

作者：陈黎华

来源：《中国房地产·综合版》2015年第08期

随着城市房地产业的蓬勃发展，业主维权意识的不断提高，业主大会、业主委员会（以下简称业委会）的数量也进入快速扩张阶段。业委会在维护业主权益、组织邻里活动、化解矛盾纠纷方面发挥了一定的作用。但是由于业委会责、权、利不匹配，法人主体不明确，监督机制不完善，运作缺乏规范化，内部矛盾突出，严重制约了业委会的健康发展。 一、业主委员会运行存在的问题和原因分析

目前，全国各地成型住宅小区（有物业管理）如雨后春笋般成批增加，业委会也随之而生。这些业委会主要具有三个特征：一是自治性。业委会作为业主大会的执行机构，由业主通过自设的组织进行自我约束、自我保护，存在排外现象。二是民间性。业委会由小区业主们选举产生，虽然在筹建过程中受政府部门的指导，但是不同于社区居民委员会，亦非由政府部门直接指导工作。三是志愿性。业委会成员由全体业主推荐产生，大部分成员都是热心公益的业主，且不是专职，不计报酬。在运行的过程中，主要存在以下问题。 1.制度化运作机制尚未完善

按照《物业管理条例》的相关规定，业委会只是业主大会的执行机构，与物业管理公司的企业地位不对等，不具备法人资格。由于业委会的主体地位不明，现实中很难达到《物业管理条例》在制度设计时的规范和要求。当前，业委会在科学化、规范化运作的探索中虽然取得了较为明显的成效，但是整套的运作机制还不够完善，部分运作管理机制尚未建立，如会议接待制度、信息发布制度、财务公开制度、监管机制等，导致业委会的决策、财务等存在不透明、不公开的现象，业主对其监管难、意见大。 2.缺乏自律机制

尽管有关法律法规对业主、业主大会、业委会的权利义务、职责有明文规定，但较为笼统和单一。小区虽然也有业主管理公约，但是重权利、轻义务，在行使权利方面随意性较大，越位现象普遍存在，出现问题责任难追究。当前，出现问题的业委会大都根源于“利益”，其考虑的私利较多。同时，由于业委会没有法人地位，在出现经济问题时，救济惩处机制缺乏，经侦部门不能立案。

3.成员自身素质有待提高

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn

温州实施物业管理已有20多年时间，但业主对它的理解显然还有偏差，更认识不到业委会的重要性，因而对参加业主事务活动比较漠然。选举产生的业委会成员大多是退休的老人，缺乏相应的专业知识，没有足够的精力、热情。同时，对业委会成员的资格审查、资格认定不严格，导致成员素质整体低下，更为甚者，有些业委会不仅不能代表全体业主的意愿和权利，反而以权谋私、违法乱纪。 4.内部利益协调难度大

由于居住在同一物业内的业主生活习惯、文化背景、消费层次不同，从这些业主中选举出来的业委会成员自然代表着不同的利益群体，而且他们的工作模式、作风和思想倾向也不相同。所以，要想在业委会内部搞好工作上的相互配合与协调，及时、正确地处理内部成员之间的利益冲突，不是一件容易的事情。何况，业委会还要去协调外部单位或少数业主与业主整体利益上的矛盾冲突，以及营造一个全体业主都能接受的物业管理氛围等。 5.缺乏广泛的群众基础

目前，不少业主对参加业委会不感兴趣，对业委会的日常工作也缺少支持。据调查，在遇到物业管理方面问题时，多数业主不会找业委会寻求帮助，而是要么忍耐，要么自己解决（如拒交物业费等）。业主对业委会缺乏关注度、信任度，缺乏对物业管理的参与意识，使业委会几乎成为一个“空中楼阁”式的组织，不能发挥其应有的作用。 二、进一步规范业主委员会运行的几点建议

业委会运行和管理矛盾日渐成为社会管理工作中的又一大新问题，要化解业委会的矛盾和纠纷，必须从依法、规范组建业委会入手，强化管理和监督。 1.强化属地部门、街道在业主委员会成立中的指导监督作用

住房和城乡建设部2010年1月1日颁布了《业主大会和业主委员会指导规则》，明确了业主大会和业委会成立、登记的程序，要求物业所在地的区、县房地产行政部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业委会给予指导和协助，负责对业主大会和业委会的日常活动进行指导和监督。

目前，虽规定街道办事处负责组织成立业主大会筹备组，指导、监督业主大会、业委会的日常工作，但街道办事处没有设立专门物业管理机构。建议统一设立街道办事处物业管理工作机构，强化街道办事处在业主大会筹备、选举阶段的牵头作用和业委会日常运行、物业服务企业选聘等工作的监管。

2.建立区、街业主管理联席会议制度

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn

为保障业委会管理工作的有序运转，建议建立县（市、区）政府业主管理联席会议制度（以下简称联席会议），负责协调解决业主管理工作中发生的重大问题。由县（市、区）分管领导担任联席会议召集人，各职能部门及各街镇分管负责人为联席会议成员，建立联动机制，发挥关键作用，抓好指导、培训、协调、监督工作，真正帮助物业小区组建一支高素质、有权威、有信誉、能正确发挥作用的业委会队伍。

3.探索业主大会法人登记，明确业主委员会法律地位

2013年3月8日，温州市鹿城区南塘5组团小区业主大会以社会组织（社团）法人的形式正式挂牌，成为全国首个取得独立民事主体资格的业主大会；随后，温州市嘉鸿花园业主大会也进行了正式挂牌。从《物权法》《物业管理条例》等相关规定中，无法明确业主大会的法人地位，温州市鹿城区把业主大会作为社区社会组织注册登记，从而解决了业主大会的法人地位和独立账户问题。该项试点工作开展以后，引起全国各大媒体的关注，亦引起专家学者的高度关注和社会的强烈反响。业主大会社团法人登记虽作为地方的一次试水，但更多的是希望上级有关部门能够进一步明确其法人地位，有效规范业委会运行。 4.加大对业主委员会的监管力度

建议对业委会运行实行“两公开”制度，即：事务公开，建立健全业委会会议制度、信息发布制度、财务公开制度、印章管理制度，业委会决策过程、决策结果要全程公开；财务公开，业委会每半年要对业主公共部位收益以及日常开支情况进行公布，接受广大业主监督。 建议实行社团法人登记制度的业委会成立业主监督委员会，按照社团进行会计制度审计，对尚未明确法人登记制度的业委会允许在特定银行设立账户，探索实行会计财务街镇代理；同时，参照村级组织村民代表会议制度，业委会重大事项实行业主授权。逐步建立业主决策电子投票系统，对法律法规和规范性文件规定的需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行决策，鼓励业主通过网络、手机等现代科技手段对小区公共事务投票表决，使业主能够更加方便地参与小区的建设治理工作。 5.严格把关业主委员会成员资格条件

建议参照村级组织换届选举候选人把握的原则，鼓励一批公信力高、社会责任感强、文化层次高、奉公守法、品行良好、公道正派、廉洁自律、热心公益的业主担任业委会成员。 6.充分发挥业主委员会协会“枢纽型”社会组织作用

业委会协会要充分发挥行业优势，从专业化角度为业委会提供指导和咨询等服务，采取政府购买服务的形式，通过协会加强对业委会成员，尤其是主要负责人的培训工作，提高他们的

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn

思想、政治素质和专业水平。对已在街道备案的小区业主大会和业委会的活动进行规范、指导；对没有成立业主大会和业委会的小区，指导、协助其成立业主大会和业委会。

业委会的有效运作，不仅关系到广大业主的合法权益，也对加强基层社会自治管理和构建新型社会治理体系有着积极的意义，需要部门、街镇、社区以及物业公司的联动，共同推进业委会建设，真正实现业委会组织的健康有序发展。 陈品禄/责任编辑