物业管理应纳入社区发展的管理体系

随着城市化的家具，设局建设面临着新的机遇和困难；同时，随着房改的不断深入，物业管理也面临着同样的窘境。如何把物业管理和社区的发展有机的结合起来，建立起有中国特色的社区建设模式，使社区发展成为关系城市建设进程的关键，社区真正成为社会的细胞和缩影。

城市社区是在城市中的一定地域发生各种社会关系和社会活动，有特定的生活方式，并具有归属感的人群所组成的一个相对独立的社会实体。从世界角度来看，社区管理真正被作为社会发展的一种内资的力量而受到普遍重视的是在第二次世界大战。社区发展（community development)作为一项世界性的运动，二战后一经联合国倡导，扁立刻引起了世界各国的普遍重视。不仅英、美等发达国家而且许多发展中国家也把社区发展作为退工社会进步的中药手段和重要标志。时间证明，社区发展对推动各国经济和社会协调发展，提高居民的生活质量和城市的社会管理水平，都悠着管饭的现实意义。目前，我过正致力于社会的可持续发展，在此过程中，社区建设和社区发展已显得愈来愈重要，并日益成为社会工作和社会发展的重要内容与手段。

一、社区发展的历史

二、社区发展作为社会工作的一部分在西方已有悠久的历史。从15---16世纪的社区救助、17---18世纪的社区组织到19---20世纪的社区发展运动，社区发展已经理了上百年的历程。早在欧洲工业革命之后，一些工业国家为了应付当时工业发展所带来的一系列社会问题，在社区内开展了一系列的社会工作，尤其对原有的社会福利子都和社会救济制度经行了较大的改革，并越来越多的注重调动社区居民自身的积极性，增进社区居民参与社会工作的主动精神。如德国实行的汉堡福利制度和英国成立的慈善组织协会等，到20

世纪初期，发过、英国和美国等国出现了一场更具广泛性的“睦邻运动”，其宗旨就是在充分利用社区的人力、物理、彩礼等资源的基础上，培养社区居民的自治精神和户主精神，动员社区居民参与改造社区生活条件的运动。第一次世界大战期间，美国政府为适应战时的需要，在去昂过皮鞭开展了战时服务，社会工作由此得以迅速发展，并引起了社会学家的广泛关注和研究。1915年美国社会学家F.法林顿在他的一本名为《社区发展：将小城镇简称更加适宜生活和经营的地方》的著作中，首先提出了社区发展这一概念。1928年美国社会学家J.斯坦纳在其所著的《美国社区工作》一书中专门设置了“社会变迁和社区发展”一章，并对社区发展的内涵经行了论述。1939年美国社会学家桑德森与波尔斯在其合著中《农村社区组织》一书中，也对社区发展的进本方法和理论观点经行了比较详细的论述。以后，又有几位美国社会学家对社区发展的定义、基本方法和理论做过较详细的论述，并为这一概念的发展和广泛应用奠定了基础。

第二次世界大战后，许多新兴的发展中国家，尤其是非洲、亚洲、中南没走的发展中国家，普遍面临着贫穷、疾病、失业、经济发展缓慢等一些列问题。而要解决这些问题，仅仅依靠政府的力量是远远不够的。于是，一种运用社区组织方法，合理利用民间资源，发展社区自助力量的构想应运而生。1951年联合国经济社会理事会通过了390D号议案，计划简历社区福利中心，推动全球经济、社会的发展。不久又将“社会福利中心计划”改为更为行之有效的“社区发展计划”并于1952年正式成为联合国社区组织与发展小组，其目的就是要以乡村社区为单位，由政府有关机构同社区内的民间团体、合作组织、互助组织等通力合作，发动全体居民自发地投身于社区建设事业。1954年联合国又进一步改组了社区组织与发展小组，简历了社会事务局社区发展组。这一组织在亚洲、非洲、中东、南美等地区打理推行社区发展运动，并取得了显著的成效。1957年联合国开始研究将社区发展计划运用到发达国家，视图通过社区发展来解决发达国家工业化与城市化所带来的一系列社会经济问题，并得到了一些发达国家和地区政府部门的重视。伺候，联合国还在世界各地举行了多次研讨会，探讨社区发展理论与方法，先后发表了《社区发展与有关业务》

（1960年）、《社区发展与国家发展》（1963年）、《都市的确中的社区发展与社会福利》等报告。从此，社区发展作为一个重要的理论概念而在全球得以迅速推广和实行。

随着改革开放的全面展开，社区发展和社区建设1986年开始提出”两级政府、两级管理“，到1996年确定的”两级政府、三级管理“，管理的重点转移到社区建设和管理。

二、社区发展的定义及特征

社区发展这一概念所蕴含的世纪内容，可以说是随着社区的产生而产生的。但是，关于社区发展的具体内涵却众说纷纭，在不同地区、社区，人们赋予它不同的目标和含义；不同的服务机构、团体、政府从不同的价值观角度、利益角度来理解它、推行它。据美国社会学家桑德斯的《社区：一个社区系统导论》一书研究，当今纷繁的社区发展的内涵大致可从过程说、方法说、方案说和运动说四个方面来划分和理解。综合社区发展的各种定义，笔者认为，把社区发展理解为一种过程和方法比较恰当。方案说和运动说都在某种程度有一定的片面性，如方案说过分强调社区物质建设和生产发展，忽视读社区成员的教育；运动说则只注重以运动的形式来推行社区发展企图靠社情和选产来持续社区发展。而过程说和发放说则紧扣了社区发展的内涵和本质，反应了社区发展是一种动态过程，是通过一系列有计划的引导和努力启动社区力量而促使社区进步和居民参与自治的一种途径。

这里所谈到的社区，和村民委员会、居民委员会一样，读是群众的自治组织，实行的都是“基层民主自治的管理模式”，而非政府的排除机构。根据党的十六大报告中提出的“完善城市居民自民主自治，建设管理有序、文明祥和的新型社区”的要求，“新型社区”应是以前社区概念寄出上发展的一种新理念、新概念，亦可谓是一种“大社区”的概念。因为“新型社区|不仅包含原有社区”自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的居民自治“的定性，更体现了在”当和政府领导、民政部门牵头、有关部门配合、社区居委会主办、社

会力量支持、群众广泛参与“的新的管理体制上，体现了在具有”建筑基层管理平台、服务居民平台、社会工作平台|的新的功能作用上。因此，这种“社区”在当和政府领导下，已经成为基层城市管理的一个重要的工作平台。榆次同事，亦有必要在这个平台上设置派出性质的党和政府相关机构，从而为开创其建设新局面奠定坚实基础。

社区发展有如下几个方面的特征:

1、主体性。社区发展的主体是社区的全体成员，因此，它强调居民的共同参与以及在此基础上的居民和自助、互助和自治，是社区力量的总体的开发，而不是单纯依靠政府和他人来提供服务。同时，社区发展也必然要求少数人的决策转变为广大社区成员的决策，少数人的参与转变为大多数人的参与，以促使社区发展从依赖外部人力物力资源的“外源性”发展转变为“内源性”发展。而这些都必须充分发挥社区发展主体的积极性。

2、目标性。

社区发展的目标是代表一个社区发展的方向和未来，是一个社区前进的路标和灯塔，它可分为直接目标和间接目标、远期目标和近期目标、计划目标和实施目标、任务目标和过程目标等。从直接目标上来看，社区发展就是要协助社区人士其共同需要，增加居民对社区事物的参与，改善社区生活质量，促进社区的整体进步。尤其重要的是，社区发展并非在与解决所有的社区问题，而在与其活动过程之中，社区居民对活动的了解和认同，以在共同意识和归属感上得以加强。

3、动态性。社区发展是一种有组织、有计划的、经济和社会并重的动态的过程。社区的发展，无论是从其整体的角度来看，还是从其各个部分的彼此关系的角度来看，都不是一成不变的集合体，而是一个动态的集合体，即任何一个社区的发展都有它的发生、发展

和成熟的过程。因此，我们必须把社区发展放在运动和变化之中加以考察和研究。

4、建设行。社区发展说到底是靠社区建设来实现的。

社区建设是社会工作学和社会学在社区工作中的有机结合和具体应用，是社区工作的总体概括，因此，具有总要的理论意义和时间价值。但是，社区发展不是仅仅搞吉祥物质建设或实行几项福利措施，而是通过社区的全面建设，来改善社区的经济、政治、社会、文化、环境等状况，以促进社区的发展。

三、物业管理拿出社区发展管理体系的重要意义。

熟悉上海的人都知道，90年代中期，由于大规模旧城改造，大批市民迁居新的生活小区。一方面有些居住区交通不便、设施不全，医院、学校一时跟不上而空置，大量居民人户分离，居住区因入住率低而没有条件简历居委会，出现了“空白点”。另一方面由于一些历史遗留问题，导致小区物业管理出现了“无人管理”或“多头管理”的现象。从而引发了许多社会问题，社区建设迫在眉睫。

1、有利于深化城市管理体制的改革。我们知道，物业管理好坏直接关系到居民的切身利益和社会的稳定发展。随着生活水平的提高，人们对居所在要求更着重于良好的居住环境，物业管理纳入社区发展的管理体系已经越来越成为人们关注的焦点。这样做，不仅有利于物业管理行业的发展，而且也符合社区发展的目标，有利于深化城市管理体制改革。

有利于社区实现政府、公民、物业管理的多赢。将物业管理纳入社区工作更加加强了居委会和接到办事处在物业管理中的作用。社区里组成业主委员会，包括业主、开发公司以及物业管理公司的人员，同时还有接到或居委会的成员。这种组织形式避免了以往居住

自发性组织业主委员会难度大的弊端，居委会和接到办事处作为政府部门的延伸，在物业管理中也可以很好的把握国家的相关政策，为业主提供更好的服务。也就是说，各项工作之间的接口顺了，责任明确了，管理顺畅了，可以给社区居民带来更多实惠。据报载，北京市建外街道等几个办事处，已经按照市政府的统一部署，经行了物业管理纳入社区建设的试点工作。据这些试点小区的居民反映，这些试点比较成功的小区，小区环境好了，牧民满意率，物业费回收率高了，接到和居委会的工作也做好了，实现了社区内的政府、公民、物业管理的多赢。

3、有利于创建社区清洁、优美、舒适、安全的居住环境。把物业管理纳入社区管理的目的之一，就是把提高居住区物业管理水平、改善城市小区的居民居住环境作为一个地方城市发展的环境的重要组成部分。因此，一个城市的决策班子，在抓创建城市社区居住环境的工作中要充分认识到加强居住区物业管理工作的重要性，认识到物业管理为群众创造一个清洁优美、舒适安全的居住换进个，有利于建立良好的社区友邻关系，促进社区稳定和团结。

基于这种人事，一个城市把物业管理纳入社区发展的工作应做到以下三点：第一，要根据老旧小区先天条件差、配套设施不足、推进物业管理难度较大的特点，注重加大老旧小区的整治力度。通过整治为创建物业管理优秀小区创造必要的条件。第二，新建小区的创优工作要做到谁开发谁负责，各有关部门应大力支持，创造良好的外部环境。第三，城市政府影子做好试点的基础上，全面推进、加快组件物业管理纳入社区建设的管委会的步伐。同事，应尽快建立知道和监督管委会组件和动作的机制。

四、物业管理纳入社区建设的具体措施

1、物业管理纳入新型社区建设应坚持三个原则：一是要做到居民自治和行政管理相结

合。既要坚持居民依法民主选举、民主决策、民主管理，又要加强行政管理，为居民自治提供保障。二是要做到业主自主管理与与新型社区自治相结合。业主自主管理要遵守新型社区自治组织的决定，尊重新型社区居民的意愿。三是要做到物业管理企业服务与新型社区建设相结合，为居民提供良好的物业管理服务，改善居住小环境，促进新型社区大环境的全面改观。四是要做到“条专块统”，各司其职。以接到办事处对下去内物业管理统一协调管理为中心，各只能部门在加强专业管理的同事，要与接到办事处紧密联系，互相配合。

2、必须要有操作性较强的相应政策出台。虽然物业管理纳入社区建设有利政府、居民和物业管理多赢，但也不可过于乐观。因为，不仅物业管理、居民和政府等有关方面的关系磨合协调好还需要很长的一个过程，而且，还有待国家新的法规出台和房改政策的进一步深入。例如，物业管理纳入社区建设之后，老旧小区的问题最难解决，人们已经习惯了每月只交卫生费的体质，根本没有对物业公司的需要，更不要说组织什么业主管理委员会实现居民自治了。再如，在新小区，物业公司对物业管理纳入社区建设这件事情的态度和居民对成立业主委员会的意识等也都是不确定因素。一位刚刚因为开发商的历史遗留问题无法解决而不得不退出小区物业公司的老总谈到，现在的开发商和房屋质量保证做的不好，我们的管理成本太高了，居民一件很大，要是能有政策把开发商控制好，我们也好做一点。而一位社区居委会的主任又谈到，现在的接到办事处最大的障碍是没有制约手段。目前成立业主委员会需要接到盖章，但是接到对于物业管理公司却没有任何制约措施，而且目前业主委员会虽然有选择物业管理公司的权利，但是这还要看业主委员会组成人员的水平和背后是否有收买行为的发生等等。因此，更多的物业管理公司老总这样呼吁：希望国家的房改要彻底，要让居民形成物业管理根据服务质量分等级收费的意识。现在，不少小区的改造之后还是由单位交暖气费，居民只交很少的卫生费，这对于整个小区的管理费用可以说是杯水车薪。于是，物业管理公司提出：有关单位的供暖费应由暗补变为明补，即单位直接把钱交给职工，让居民直接和物业管理公司形成关系。这样，居民就会有意识成立业主委员会，为小区选择更加满意的物业管理公司。如今，广大市民在购买商品房时，已经

开始注意考虑物业管理的问题，就是因为物业管理对于购房后的生活影响很大。所以，要想实现物业管理状态的根本转变，必须依靠经济杠杆的拉动。由上述课件，物业管理要拿出社区建设，必须出台操作性较强的相应政策加以及时规范才行。

3、在政府和社区的指导下的业主委员会，其有序组建应是物业管理纳入社区建设的关键。为此，应做到“六明确”：首先要明确接到办事处应会同主管部门指导业主委员会的组件工作：二是要明确管委会筹备组织的组成方为街道、居委会、开发建设单位、物业管理企业和业主代表，不能像以前那样只有业主；三要明确划分物业管理区域的基本原则：四要明确第一次业主代表大会召开的方式、程序、候选人产生的方式和管委会选举产生的方式；五要明确提高业主自治的管理水平，保障管委会准确地行使在物业管理活动中的权利和履行义务，六要明确加强对管委会及其成员的培训。

4、要落实街道办事处、物业管理企业和城市政府有关部门在物业管理纳入新型社区建设中各自应担负的职责。

街道办事处应当加强对下去内物业管理的指导和监督检查。其主要职责是：参与新建居住区的入住验收，对未按规划建设配套公共设施或者存有质量问题的，有权提请规划、建设行政区域主管部门予以纠正；会同主管部门指导业主管理委员会组建工作，对物业管理委员会的组建提出审核意见；会同主管部门对辖区内居住区的物业管理企业进行监督管理；及时协调、处理辖区内的物业管理纠纷。

物业管理企业要按照法律、法规和规定和物业管理委托合同的约定为居民提供服务。要自觉接受接到办事处结合辖区的实际情况，研究制定具体的方案和措施，以利接到办事处能在知道和监督检查物业管理的工作上得到保障，从而推动物业管理和社区建设。

5、社区居委会要认证落实好把物业管理纳入社区建设的有效组织形式。主要有一下二种组织形式：一种是在居委会选举中把物业公司有关人员吸纳进来作为兼职成员，分担政府和居委会的工作；一部分老旧小区由居委会直接管理，通过收取卫生费和居委会自身的“三产”等实现工作收入。同事，街道办事处应给予配合。